La puissance du démembrement de propriété en immobilier
Usufruit, nue-propriété, barème fiscal et stratégies d'optimisation : tout comprendre pour transmettre et investir intelligemment.
Définition et principes fondamentaux
Le démembrement de propriété est l'un des outils patrimoniaux les plus puissants du droit français. Il consiste à diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts, qui peuvent appartenir à des personnes différentes.
| Droit | Titulaire | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Usufruit | Usufruitier | Droit d'utiliser le bien (y habiter) et d'en percevoir les fruits (loyers) |
| Nue-propriété | Nu-propriétaire | Droit de disposer du bien (vendre, transmettre) sans en jouir pendant le démembrement |
| Pleine propriété | Propriétaire | Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, rétablie automatiquement à l'extinction |
En droit romain, on parlait de trois attributs : l'usus (droit d'usage), le fructus (droit de percevoir les fruits) et l'abusus (droit de disposer). L'usufruitier détient l'usus et le fructus ; le nu-propriétaire détient l'abusus. Ensemble, ils reconstituent la pleine propriété.
La reconstitution automatique (article 1133 du CGI)
À l'extinction de l'usufruit (au décès de l'usufruitier ou à l'arrivée du terme), la nue-propriété et l'usufruit se réunissent sans aucun droit de mutation, sans aucune imposition. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit.
Le démembrement peut transformer radicalement la fiscalité de votre patrimoine. My Next Invest analyse votre situation réelle pour identifier les stratégies adaptées à votre profil.
Analyser mon patrimoineDémembrement viager vs temporaire
Il existe deux grandes formes de démembrement, chacune répondant à des objectifs bien distincts.
Le démembrement viager
L'usufruit dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Sa durée est par nature incertaine. C'est la forme la plus courante dans les transmissions familiales : un parent donne la nue-propriété de son appartement à ses enfants, conserve l'usufruit, continue à percevoir les loyers jusqu'à son décès, et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires sans droit de succession supplémentaire.
Le démembrement temporaire
L'usufruit est constitué pour une durée déterminée à l'avance (10, 15 ou 20 ans). À l'échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. C'est la forme utilisée dans l'investissement locatif avec usufruit locatif social (ULS), ou dans la donation temporaire d'usufruit à un enfant étudiant.
| Critère | Viager | Temporaire |
|---|---|---|
| Durée | Vie de l'usufruitier (incertaine) | Fixée à l'avance (certaine) |
| Calcul de valeur | Barème par tranche d'âge (art. 669-I) | 23 % par tranche de 10 ans (art. 669-II) |
| Extinction | Décès de l'usufruitier | Arrivée du terme |
| Usage principal | Donation familiale, succession | Investissement locatif, transfert de revenus |
| Risque durée | Incertitude sur la durée | Aucun risque de durée |
Le barème de l'article 669 du CGI
Pour toute opération fiscalement encadrée (donation, succession, droits d'enregistrement), le calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est obligatoirement déterminé par le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts. Ce barème, inchangé depuis 2004, reste en vigueur en 2026.
Usufruit viager (art. 669-I)
Formule de calcul
Valeur nue-propriété = Valeur PP × % NP (selon âge de l'usufruitier)
Valeur usufruit = Valeur PP × % USF
% NP + % USF = 100 %
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire (art. 669-II)
Formule de calcul
Valeur usufruit temporaire = Valeur PP × (23 % × nombre de tranches de 10 ans)
Plafonné à la valeur de l'usufruit viager correspondant à l'âge
| Durée de l'usufruit | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Impact fiscal complet
Impôt sur le Revenu : l'usufruitier déclare tout
C'est une règle absolue : l'usufruitier déclare 100 % des revenus fonciers issus du bien (article 8 du CGI). Il perçoit les loyers, il déclare et il paye l'IR ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %). Le nu-propriétaire, lui, ne déclare aucun revenu foncier pendant toute la durée du démembrement.
Exception pour le nu-propriétaire ayant financé à crédit
Si le nu-propriétaire a contracté un emprunt pour financer l'acquisition de sa nue-propriété, il peut déduire les intérêts de cet emprunt de ses autres revenus fonciers, même sans percevoir de loyers sur le bien démembré (instruction fiscale 5 D-2-07).
IFI : l'usufruitier supporte tout
En règle générale (article 968 du CGI), l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété à l'IFI. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Cette règle fait de l'achat en nue-propriété un outil extrêmement puissant pour les contribuables proches du seuil IFI (1,3 M€).
Exception : démembrement issu d'une succession
Lorsque le démembrement résulte d'une succession (conjoint survivant usufruitier légal), l'IFI est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de leurs droits respectifs selon le barème de l'article 669 du CGI. Cette exception ne s'applique pas aux démembrements issus de donations.
Droits de donation : une économie considérable
Lorsqu'un parent donne la nue-propriété de son vivant, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669. Combinée à l'abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), l'économie peut être très substantielle.
Droits de succession : zéro
C'est le second avantage fondamental du démembrement. Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent sans aucun droit de mutation (article 1133 du CGI). Les héritiers nu-propriétaires ne paient rien au décès, quelle que soit la valeur du bien à cette date. Si le bien a pris 40 % de valeur entre la donation et le décès, cette plus-value échappe totalement à la fiscalité successorale.
L'impact fiscal dépend de votre TMI, de votre quotient familial et de vos revenus fonciers existants. My Next Invest simule l'économie fiscale selon votre situation personnelle.
Simuler mon économieStratégies d'optimisation patrimoniale
1. La donation avec réserve d'usufruit
C'est la stratégie la plus répandue. Le donateur donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit viager. Il continue à percevoir les loyers jusqu'à son décès. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.
L'optimisation maximale consiste à renouveler l'opération tous les 15 ans pour profiter à nouveau des abattements légaux. Un parent de 55 ans qui donne la nue-propriété d'un bien de 600 000 € à 3 enfants peut potentiellement ne payer aucun droit de donation si la part de nue-propriété de chaque enfant reste dans l'abattement de 100 000 €.
2. L'achat en nue-propriété (usufruit locatif social)
Un investisseur achète uniquement la nue-propriété d'un bien neuf avec une décote de 30 à 40 % sur le prix en pleine propriété. L'usufruit est cédé pour 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel (bailleur social, OPH) qui gère la location. Pendant toute cette période, l'investisseur ne perçoit aucun loyer mais ne paye ni taxe foncière, ni IR, ni IFI, ni charges de gestion.
À l'échéance, il récupère la pleine propriété d'un bien remis en état par le bailleur. Et si sa plus-value est calculée : le prix de revente moins la valeur en pleine propriété au moment de l'acquisition (pas le prix payé pour la nue-propriété). La décote d'achat n'est donc jamais taxée comme plus-value.
3. La SCI démembrée
Les parents créent une SCI familiale, y apportent leurs biens, puis donnent progressivement la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants, tout en conservant l'usufruit (et donc la gestion et les revenus). Avantage supplémentaire : les parts de SCI bénéficient souvent d'une décote de 10 à 20 % pour illiquidité et minorité. Le parent reste gérant et contrôle toutes les décisions (vente, travaux, refinancement) même après avoir transmis la nue-propriété des parts.
4. La donation temporaire d'usufruit
Un parent donne temporairement l'usufruit d'un bien locatif à son enfant étudiant pour une durée fixe (5 à 10 ans). L'enfant perçoit les loyers, souvent non imposables car il dispose de peu de revenus. Le parent, dans une tranche marginale supérieure (30 ou 41 %), sort ces revenus de sa base imposable. L'économie fiscale combinée (IR + CSG/CRDS) peut dépasser 50 % des loyers annuels.
Avantages et inconvénients
Pour l'usufruitier
Avantages
+Conserve les loyers et peut occuper le bien
+Transmet son patrimoine sans se dépouiller
+Reste décisionnaire sur la gestion locative
+Peut déduire les charges en régime réel
Inconvénients
−Supporte l'IFI sur la pleine valeur du bien
−Déclare 100 % des revenus fonciers à l'IR
−Paye les charges courantes et la taxe foncière
−Ne peut pas vendre seul (accord du nu-propriétaire requis)
Pour le nu-propriétaire
Avantages
+Acquiert un bien à prix réduit (décote 30-60 %)
+Pas d'IFI, pas de taxe foncière, pas d'IR sur loyers
+Pas de gestion locative ni de vacance locative
+Récupère la pleine propriété sans fiscalité à l'extinction
+La décote d'achat n'est pas taxée comme plus-value
Inconvénients
−Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement
−Faible liquidité (marché secondaire étroit)
−Doit financer les gros travaux sans revenus compensateurs
−Dépend de la bonne gestion de l'usufruitier
Exemples chiffrés concrets
Cas 1 : donation avec réserve d'usufruit, parent de 70 ans, bien de 500 000 €, 2 enfants
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Âge : tranche < 71 ans | Nue-propriété = 60 % | 300 000 € |
| Part par enfant | 300 000 € ÷ 2 | 150 000 € |
| Abattement légal | 100 000 € par enfant | - 100 000 € |
| Base taxable par enfant | 150 000 − 100 000 | 50 000 € |
| Droits de donation par enfant | Barème progressif | ≈ 8 194 € |
| Total droits sur 2 enfants | 8 194 € × 2 | ≈ 16 388 € |
Comparaison avec une donation en pleine propriété
En donnant 500 000 € en pleine propriété, les droits auraient été d'environ 160 000 € au total (après abattements). Avec le démembrement, le coût tombe à 16 388 €. Et au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire, même si le bien vaut alors 700 000 €.
Cas 2 : achat en nue-propriété sur 15 ans, appartement de 300 000 €
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur pleine propriété | 300 000 € |
| Décote usufruit temporaire 15 ans (46 %) | - 138 000 € |
| Prix payé par l'investisseur | 162 000 € |
| IFI pendant 15 ans | 0 € |
| IR sur revenus fonciers pendant 15 ans | 0 € |
| Valeur supposée du bien à terme (+ 30 %) | 390 000 € |
| Plus-value taxable (base PP initiale) | 390 000 − 300 000 = 90 000 € |
| Gain net de la décote (non taxé) | 138 000 € |
La décote de 138 000 € n'est jamais taxée comme plus-value. C'est un enrichissement net et définitif, en plus de l'appréciation du bien elle-même. Pour comparer l'effort d'épargne impliqué par cet investissement, consultez notre article sur la capitalisation immobilière.
Ces chiffres varient fortement selon votre âge, vos revenus et votre patrimoine existant. My Next Invest calcule votre économie réelle selon votre situation patrimoniale complète.
Calculer mon scénarioLes pièges à éviter
Piège 1 : La présomption de fictivité (art. 751 du CGI)
Si l'usufruitier décède et que ses héritiers ne peuvent pas prouver que la nue-propriété a été acquise avec leurs propres fonds (et non avec ceux du défunt), l'administration fiscale peut réintégrer la pleine propriété dans la succession. Conservez absolument les preuves de financement (relevés bancaires, donation préalable tracée).
Piège 2 : La mauvaise répartition des charges de travaux
Les parties omettent souvent de formaliser par écrit la répartition des travaux. La règle légale (articles 605-606 du Code civil) peut surprendre : le remplacement d'une chaudière ou la mise en conformité électrique est souvent à la charge de l'usufruitier selon la jurisprudence, même si cela paraît contre-intuitif. Rédigez une convention de démembrement détaillée.
Piège 3 : L'abandon anticipé de l'usufruit
Selon un arrêt de la Cour de cassation de janvier 2024, l'abandon anticipé de l'usufruit déclenche des droits de mutation comme une donation, sauf si cette possibilité était expressément prévue dans l'acte initial. Si vous envisagez un abandon anticipé possible, faites-le prévoir explicitement dès la rédaction de l'acte notarié.
Piège 4 : La vente bloquée en cas de désaccord
La vente d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint et simultané de l'usufruitier et du nu-propriétaire. En cas de mésentente familiale, la vente peut être totalement bloquée. Prévoyez des clauses dans l'acte (droit de préemption, modalités d'arbitrage) pour anticiper ces situations.
Piège 5 : L'abus de droit fiscal
L'administration fiscale peut requalifier un montage en "abus de droit" (article L64 du LPF) si l'opération est purement fictive ou réalisée dans le seul but d'éluder l'impôt, sans aucune substance économique réelle. Assurez-vous que votre démembrement répond à une logique patrimoniale et familiale légitime.
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Allez plus loin avec My Next Invest
Le démembrement de propriété est un levier patrimonial puissant, mais son efficacité dépend entièrement de votre situation personnelle : votre âge, votre tranche marginale d'imposition, votre patrimoine existant, vos revenus fonciers déjà déclarés et votre exposition à l'IFI. Un calcul approximatif peut mener à des décisions sous-optimales.
My Next Invest vous permet de modéliser l'impact d'un démembrement sur votre patrimoine global : économie fiscale réelle, impact sur votre cash-flow, évolution de votre patrimoine net et projection sur 15 à 20 ans. Tout cela personnalisé selon votre profil d'investisseur.
Dernière mise à jour : 18 février 2026