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@sophieinvest
My Next Invest m'a permis de visualiser clairement l'impact fiscal de mes investissements locatifs. Les projections sont précises et m'aident à prendre de meilleures décisions.
@thomasCGP
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, cet outil me fait gagner un temps précieux. Les calculs sont conformes à la législation française et très détaillés.
@marieimmo
Interface intuitive et résultats clairs. J'ai pu comparer plusieurs scénarios d'investissement et choisir le plus rentable pour ma situation.
@alex_invest
L'analyse du taux d'endettement et de la capacité d'emprunt est un vrai plus. Je sais exactement où j'en suis avant de me lancer dans un nouveau projet.
@juliepatrimoine
Les tableaux d'amortissement détaillés et les projections sur 25 ans me permettent d'avoir une vision long terme de mes investissements. Excellent outil !
@nico_immo
Enfin un outil qui prend en compte toutes les spécificités de la fiscalité française ! Les calculs d'impôts sont précis et conformes aux barèmes en vigueur.
@sophieinvest
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La capacité d'emprunt désigne le montant maximum qu'un établissement bancaire est disposé à vous prêter pour financer votre projet immobilier. Ce montant est déterminé par l'analyse de votre situation financière : revenus, charges, épargne et stabilité professionnelle.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé un cadre strict avec un taux d'endettement maximal de 35% assurance emprunteur comprise. Cette limite s'applique à l'ensemble de vos charges de crédit mensuelles, qu'il s'agisse de votre future résidence principale, d'un investissement locatif ou de crédits à la consommation existants.
Il est essentiel de distinguer capacité d'emprunt et capacité d'achat. La capacité d'emprunt correspond uniquement au montant financé par la banque, tandis que la capacité d'achat additionne ce montant à votre apport personnel. Par exemple, avec une capacité d'emprunt de 250 000 € et un apport de 30 000 €, votre capacité d'achat totale atteint 280 000 €.
Pourquoi calculer sa capacité d'emprunt ?
Les banques examinent l'ensemble de vos revenus nets mensuels réguliers et justifiables. La stabilité et la pérennité de vos revenus sont des critères déterminants dans l'évaluation de votre capacité de remboursement sur 15, 20 ou 25 ans.
Revenus acceptés à 100% :
Revenus acceptés partiellement :
Revenus exclus ou non comptabilisés :
Pour les professions libérales et indépendants, les banques exigent généralement 3 années d'activité minimum et analysent les bilans comptables certifiés. Le revenu retenu correspond à la moyenne des bénéfices nets après impôts et cotisations sociales.
Le taux d'endettement représente la part de vos revenus déjà consacrée aux charges de crédit. Il se calcule ainsi : (Charges mensuelles / Revenus mensuels) × 100.
Charges prises en compte :
Plus votre taux d'endettement actuel est faible, plus vous aurez de capacité disponible pour un nouveau crédit. À l'inverse, un endettement déjà élevé réduira fortement votre capacité d'emprunt.
Le taux d'intérêt et la durée du prêt ont un impact direct sur votre capacité d'emprunt. Plus le taux est bas et la durée longue, plus vous pouvez emprunter avec la même mensualité.
| Durée | Impact |
|---|---|
| 10 ans | Mensualité élevée, capacité réduite |
| 15 ans | Équilibre coût/capacité |
| 20 ans | Durée standard, bon compromis |
| 25 ans | Capacité maximale, coût total élevé |
Attention : emprunter sur une durée plus longue augmente le coût total du crédit (intérêts cumulés). Il faut trouver le bon équilibre entre capacité d'emprunt et coût global.
L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Son taux varie selon votre âge, votre état de santé, votre profession et le montant emprunté.
Fourchettes de taux d'assurance :
Depuis la loi Lemoine (septembre 2022), vous pouvez changer à tout moment votre assurance emprunteur (délégation d'assurance) à garanties équivalentes, y compris sur les contrats en cours. Comparer les offres peut générer des économies significatives et augmenter votre capacité d'emprunt.
La quotité représente la part du capital couverte par l'assurance pour chaque emprunteur. En solo, la quotité est de 100%. En couple, vous pouvez répartir la couverture (ex : 50/50, 70/30, 100/100).
100% / 100% (sécurisant)
Chaque emprunteur est couvert à 100%. En cas de décès, le prêt peut être remboursé en totalité. C'est la solution la plus protectrice, mais aussi la plus coûteuse.
50% / 50% (économique)
En cas de sinistre, seule la quotité assurée est remboursée. La mensualité restante continue d'impacter votre budget.
Les banques exigent des garanties minimales. Le niveau de couverture peut influencer le coût et donc votre capacité d'emprunt.
Pour déléguer l'assurance, la banque vérifie l'équivalence de garanties. Si les garanties sont équivalentes, elle ne peut pas refuser votre contrat externe.
Point clé : Comparez les exclusions, les délais de carence et la couverture des professions à risque.
Checklist substitution d'assurance
Pour estimer votre capacité d'emprunt, il faut comprendre la différence entre taux nominal et TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Le TAEG reflète le coût réel du crédit et influence directement la mensualité totale que la banque retient.
Le taux nominal est le taux d'intérêt du prêt. Il sert à calculer les intérêts mensuels, mais ne tient pas compte des frais annexes.
Limite : Il ne permet pas de comparer précisément deux offres.
Le TAEG inclut tous les frais obligatoires : assurance emprunteur, frais de dossier, garantie, courtage éventuel. C'est le vrai coût du crédit.
À comparer : le TAEG est l'indicateur le plus fiable.
Exemple concret
Sur 250 000 € à 20 ans avec un taux nominal de 4% et une assurance à 0,36%, le TAEG grimpe autour de 4,5% à 4,7% selon les frais. Cette différence augmente la mensualité totale et peut réduire votre capacité d'emprunt si vos revenus restent identiques.
En plus du taux d'endettement, les banques analysent votre reste à vivre et votre saut de charge. Ces critères influencent directement la validation de votre capacité d'emprunt.
Le reste à vivre correspond au budget mensuel disponible après paiement des charges de crédit. Il varie selon la composition du foyer et la politique de la banque.
Exemple : Un couple avec 2 enfants et 6 000 € de revenus peut supporter une mensualité plus élevée qu'un couple à 4 000 €, même si le taux d'endettement reste sous 35%.
Le saut de charge mesure l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Plus cet écart est faible, plus la banque estime votre budget soutenable.
Un saut de charge inférieur à 30% du loyer est généralement mieux accepté, surtout pour un achat de résidence principale.
Le HCSF recommande un taux d'endettement maximal de 35% assurance comprise. Toutefois, les banques disposent d'une marge de flexibilité pour des profils solides (primo-accédants, hauts revenus, apport important).
À retenir : un reste à vivre confortable peut compenser un taux d'endettement légèrement supérieur.
Plusieurs leviers permettent d'augmenter votre capacité d'emprunt ou d'améliorer vos conditions d'obtention du crédit. Voici les stratégies les plus efficaces.
Rembourser vos crédits à la consommation, crédits auto ou crédits renouvelables avant de demander un crédit immobilier libère de la capacité d'endettement.
Exemple : Solder un crédit de 300 €/mois vous permet d'emprunter environ 60 000 € de plus sur 20 ans à 4%.
Passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité et augmente votre capacité d'emprunt de 30 à 50%. Attention toutefois au coût total du crédit qui augmente significativement.
Impact : Avec 1 500 €/mois disponibles, vous pouvez emprunter ~280k€ sur 20 ans vs ~340k€ sur 25 ans (à 4%).
Un meilleur taux d'intérêt ou d'assurance réduit votre mensualité et augmente votre capacité d'emprunt. Faites jouer la concurrence entre banques et courtiers.
Gain potentiel : Passer de 4,5% à 3,8% augmente la capacité d'environ 10 000 € sur 250 000 € empruntés.
Emprunter en couple ou avec un co-emprunteur cumule les revenus et double quasi la capacité d'emprunt. Les charges sont également mutualisées.
Exemple : 3 000 €/mois seul = ~200k€ | 3 000 € × 2 en couple = ~400k€ de capacité (sur 20 ans à 4%).
Un apport personnel conséquent (10% minimum, idéalement 20%) rassure les banques et facilite la négociation. Cela peut vous permettre d'obtenir un taux plus avantageux.
Sources d'apport : Épargne (PEL, livrets), donation familiale, vente de biens, déblocage épargne salariale (PEE, PERCO).
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le prêt Action Logement augmentent votre capacité globale sans alourdir vos mensualités. Ces prêts complémentaires sont sans intérêts ou à taux réduit (1% pour Action Logement).
PTZ 2025 : Finance une part du projet (quotité variable selon revenus, zone géographique et type de bien). Dispositif élargi depuis avril 2025.
Action Logement : Jusqu'à 30 000 € à 1% sur 20 ans pour salariés du secteur privé (entreprises +10 salariés).
Important à retenir
La capacité d'emprunt est un indicateur théorique. Dans la pratique, la banque analyse également votre reste à vivre, votre apport personnel, votre stabilité professionnelle et votre gestion bancaire. Un bon dossier peut compenser un taux d'endettement légèrement supérieur à 35% dans le cadre de la flexibilité HCSF.
Conseil : Ne maximisez pas systématiquement votre capacité d'emprunt. Gardez une marge de sécurité pour faire face aux imprévus et préserver votre qualité de vie.
Une renégociation ou un rachat de crédit peut réduire votre mensualité et augmenter votre capacité d'emprunt future. C'est un levier utile si vous avez déjà un prêt en cours.
Vous renégociez le taux avec votre banque actuelle. C'est plus simple administrativement, mais le gain est parfois limité.
Avantages : Frais réduits, procédure plus rapide
Inconvénients : Gain souvent inférieur à un rachat externe
Une autre banque rachète votre prêt et propose un nouveau taux. Le gain peut être plus important, au prix de frais de sortie.
Avantages : Taux plus bas, négociation assurance possible
Inconvénients : IRA, frais de dossier, garantie à payer
Quand cela vaut-il le coup ?
Pour évaluer précisément votre capacité d'emprunt et renforcer votre dossier, les banques s'appuient sur des justificatifs concrets. Préparer ces documents en amont accélère l'étude et améliore la qualité de l'analyse.
Justificatifs d'identité et de situation
Justificatifs de revenus
Relevés bancaires et épargne
Crédits en cours
Au-delà des pièces fournies, la banque évalue la stabilité globale de votre profil :
Ancienneté, type de contrat, secteur d'activité, perspectives d'évolution. Les CDI et fonctionnaires sont les mieux perçus.
Absence d'incidents, régularité des revenus, bonne tenue des comptes et capacité d'épargne.
Montant, origine et ancienneté. Un apport de 10 à 20% améliore nettement la décision.
La banque vérifie que votre budget mensuel reste confortable après paiement des charges.
Conseils pour maximiser vos chances
My Next Invest peut compléter cette analyse avec une simulation patrimoniale détaillée et des projections d'emprunt sur plusieurs scénarios.
Ratio entre vos charges de crédit et vos revenus. La limite recommandée par le HCSF est de 35% assurance comprise.
Montant qui vous reste chaque mois après paiement des charges de crédit. Plus il est élevé, plus votre dossier est solide.
Budget total disponible pour acheter un bien : capacité d'emprunt + apport personnel.
Somme investie par l'emprunteur. Un apport de 10% minimum est souvent attendu pour couvrir les frais.
Taux qui intègre le taux nominal, l'assurance et les frais obligatoires. C'est la base de comparaison des offres.
Taux maximum légal au-delà duquel un prêt est interdit. Publié trimestriellement par la Banque de France.
La capacité d'emprunt n'est que la première étape de votre projet immobilier. Avec My Next Invest, analysez l'impact fiscal complet de votre investissement, calculez vos tableaux d'amortissement sur 50 ans, optimisez votre patrimoine immobilier et suivez la rentabilité réelle de vos acquisitions.
Notre plateforme vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement locatif : de l'analyse de faisabilité jusqu'au suivi de rentabilité, en passant par les projections patrimoniales et l'optimisation fiscale.
Dernière mise à jour : Calculs conformes aux recommandations du HCSF et pratiques bancaires en vigueur