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Essayer gratuitementLes frais de notaire, également appelés frais d'acquisition, regroupent les sommes que l'acquéreur d'un bien immobilier règle au notaire lors de la signature de l'acte de vente. Contrairement à une idée reçue, l'essentiel ne revient pas au notaire mais à l'État et aux collectivités.
Ils s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. L'écart vient presque entièrement des droits de mutation, bien plus élevés dans l'ancien.
Ces frais couvrent plusieurs postes : les taxes reversées à l'État et aux collectivités locales, la rémunération du notaire pour ses actes, et les frais administratifs avancés pour la transaction.
Les droits de mutation représentent environ les trois quarts des frais dans l'ancien. Ce sont des impôts collectés par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l'État.
Les émoluments sont la rémunération du notaire, fixée par un barème national et dégressive selon le prix du bien :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
S'y ajoutent des émoluments de formalités (850 € HT pour une vente sans hypothèque) et la TVA, à 20 % en métropole et 8,5 % outre-mer. Sur un bien de 250 000 €, l'ensemble atteint environ 3 900 € TTC, soit un cinquième de la facture.
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur :
Le simulateur retient l'estimation de l'ANIL : 400 € de débours au-delà de 15 000 €, de 150 à 300 € en dessous. Les frais réels varient selon les pièces nécessaires au dossier.
La CSI est une taxe perçue par l'État pour la publicité foncière, qui rend le changement de propriétaire opposable à tous. Elle vaut 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
La différence de frais entre un bien ancien et un bien neuf se chiffre en milliers d'euros sur une même transaction. Pour un bien de 250 000 € :
Bien ancien
7 à 8 %
Exemple : 19 060 € pour un primo-accédant à Paris, 20 344 € s'il a déjà été propriétaire, hors garantie hypothécaire.
Bien neuf
≈ 2,5 %
Exemple : environ 6 330 €, quel que soit le département.
Pourquoi cette différence ?
Dans le neuf, le vendeur est un professionnel qui facture la TVA, déjà comprise dans le prix et reversée à l'État. En contrepartie, les droits de mutation tombent à 0,715 %. Les émoluments du notaire, eux, sont les mêmes.
Les frais de notaire sont en grande partie incompressibles (taxes et barème fixés par l'État), mais quelques leviers permettent d'alléger le coût total de l'acquisition.
La valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles) sort de l'assiette des droits si elle est listée de façon détaillée et réaliste dans l'acte. Une valorisation excessive peut être refusée par le notaire ou redressée par l'administration fiscale.
Sur un bien à 250 000 €, 10 000 € de mobilier réduisent les frais d'environ 700 €.
Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Le taux pratiqué doit être affiché et appliqué de manière identique à tous les clients concernés de l'office.
Sur un bien de 250 000 €, la remise maximale représente environ 290 € TTC.
À prix égal, acheter neuf divise les frais de notaire par trois environ : les droits passent de 5,81 % ou 6,32 % à 0,715 %. C'est de loin le levier le plus important, même si la TVA est déjà comprise dans le prix du neuf.
Sur 250 000 €, environ 12 700 € d'écart (19 060 € contre 6 331 €).
L'Indre applique un taux global de 5,11 %. Quatorze départements n'ont pas voté le relèvement temporaire et restent à 5,81 % : l'Ain, les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, l'Eure, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, le Tarn-et-Garonne, la Guadeloupe et Mayotte.
Sur 250 000 €, l'Indre fait économiser environ 1 700 € par rapport au taux normal, 3 000 € par rapport au taux relevé.
La règle pratique
Les frais de notaire ne doivent pas décider seuls de l'achat. Un bien ancien avec travaux peut se révéler plus rentable qu'un neuf malgré des frais plus élevés : l'essentiel est de les intégrer au plan de financement.
Toute minoration artificielle du prix ou surévaluation du mobilier constitue une fraude fiscale et expose à des sanctions.
Le calcul suit la ventilation du simulateur de l'ANIL et reproduit à 2 € près ses cas témoins : Paris, Indre, Alpes-Maritimes, neuf, terrain, petits montants, financement hypothécaire et cinq départements d'outre-mer.
Ce que le simulateur prend en compte
Ce qu'il ne modélise pas
Dernière mise à jour : . Taux départementaux publiés par la DGFiP au 1er juin 2026.