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@sophieinvest
My Next Invest m'a permis de visualiser clairement l'impact fiscal de mes investissements locatifs. Les projections sont précises et m'aident à prendre de meilleures décisions.
@thomasCGP
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, cet outil me fait gagner un temps précieux. Les calculs sont conformes à la législation française et très détaillés.
@marieimmo
Interface intuitive et résultats clairs. J'ai pu comparer plusieurs scénarios d'investissement et choisir le plus rentable pour ma situation.
@alex_invest
L'analyse du taux d'endettement et de la capacité d'emprunt est un vrai plus. Je sais exactement où j'en suis avant de me lancer dans un nouveau projet.
@juliepatrimoine
Les tableaux d'amortissement détaillés et les projections sur 25 ans me permettent d'avoir une vision long terme de mes investissements. Excellent outil !
@nico_immo
Enfin un outil qui prend en compte toutes les spécificités de la fiscalité française ! Les calculs d'impôts sont précis et conformes aux barèmes en vigueur.
@sophieinvest
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Les frais de notaire, également appelés frais d'acquisition, représentent l'ensemble des sommes que l'acquéreur d'un bien immobilier doit régler au notaire lors de la signature de l'acte de vente. Contrairement à une idée reçue, la majorité de ces frais ne revient pas au notaire mais à l'État.
En moyenne, ces frais s'élèvent à 7 à 8% du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3% pour un bien neuf. Cette différence s'explique principalement par le montant des droits de mutation, nettement plus élevés dans l'ancien.
Ces frais couvrent plusieurs postes : les taxes reversées à l'État et aux collectivités locales, la rémunération du notaire pour ses prestations, ainsi que les frais administratifs liés à la transaction immobilière.
Les droits de mutation représentent la part la plus importante des frais de notaire, environ 80% du total. Il s'agit d'impôts et taxes collectés par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités territoriales.
Taux selon le type de bien :
Ces droits se composent de plusieurs taxes : la taxe départementale (la plus importante), la taxe communale, et des frais d'assiette et de recouvrement. Certains départements comme l'Indre (36) appliquent un taux réduit. Les taux départementaux peuvent évoluer selon les décisions des conseils départementaux.
Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire pour son travail juridique et administratif. Ils représentent généralement entre 8% et 15% des frais totaux selon le type de bien et le prix.
Ces honoraires sont strictement réglementés par un barème national et calculés de manière dégressive selon la valeur du bien :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% |
À ces émoluments s'ajoute la TVA au taux de 20%. Plus le bien est cher, plus le taux moyen des émoluments diminue, ce qui avantage les transactions importantes.
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur. Ils couvrent diverses démarches administratives nécessaires à la vente.
Ces frais incluent notamment :
Le montant des débours varie généralement entre 400 € et 1 400 € selon la complexité du dossier et le type de bien. Ces frais sont facturés au prix coûtant, sans marge pour le notaire.
La contribution de sécurité immobilière est une taxe perçue par l'État pour financer le service de la publicité foncière, qui garantit l'opposabilité des droits de propriété.
Son montant est de 0,10% du prix de vente, quel que soit le département et le type de bien. Cette taxe assure la sécurité juridique de la transaction en enregistrant officiellement le changement de propriétaire.
La différence de frais de notaire entre un bien ancien et un bien neuf est considérable et peut représenter plusieurs milliers d'euros sur une même transaction.
Exemple : Pour un bien de 250 000 €, comptez environ 19 000 € de frais.
Exemple : Pour un bien de 250 000 €, comptez environ 6 270 € de frais.
Pourquoi cette différence ?
Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière à 0,715%. De plus, l'acheteur paie la TVA (incluse dans le prix) au lieu des droits de mutation. Cette TVA revient au promoteur et à l'État, pas au notaire.
Bien que les frais de notaire soient en grande partie incompressibles (taxes et droits fixés par l'État), il existe plusieurs leviers pour optimiser le coût total de votre acquisition.
La valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles) peut être déduite de l'assiette des frais de notaire, à condition d'être listée de manière détaillée et réaliste dans l'acte de vente.
La valeur doit rester cohérente avec la réalité du bien ; une valorisation excessive peut être refusée par le notaire ou redressée par l'administration fiscale.
Exemple : Sur un bien à 250 000 €, déduire 10 000 € de mobilier réduit les frais de notaire d'environ 800 €.
Pour les biens de plus de 150 000 €, le notaire peut accorder une remise maximale de 10% sur la part proportionnelle de ses émoluments. Cette remise doit être affichée et s'appliquer de manière identique à tous les clients concernés.
Économie potentielle : Environ 200 à 300 € sur un bien de 250 000 €.
Acheter un bien neuf plutôt qu'ancien permet généralement de réduire fortement les frais de notaire, avec un écart souvent compris entre 4 et 6 points de pourcentage. C'est le levier d'économie le plus important.
Économie : Environ 13 000 € sur un bien de 250 000 € (19 000 € vs 6 270 €).
Certains départements comme l'Indre (36) appliquent un taux réduit de 5,09% au lieu de 5,80%. Ce taux est fixé par décision du conseil départemental et peut évoluer dans le temps.
Économie : Environ 1 800 € sur un bien de 250 000 € dans l'Indre.
Important à retenir
Les frais de notaire ne doivent pas être le seul critère de décision d'achat. Un bien ancien avec travaux peut s'avérer plus rentable qu'un bien neuf, malgré des frais de notaire plus élevés. L'essentiel est d'intégrer ces frais dans votre plan de financement global.
Avertissement : Toute tentative de minoration artificielle du prix de vente ou de surévaluation du mobilier constitue une fraude fiscale et expose à des sanctions.
Taxes collectées par le notaire pour l'Etat et les collectivités locales. Elles représentent la plus grande part des frais dans l'ancien.
Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches sur le prix du bien.
Sommes avancées par le notaire pour régler des frais administratifs (cadastre, urbanisme, copies d'actes, etc.).
Taxe due lors de l'enregistrement de la vente. Dans le neuf, elle remplace en grande partie les droits de mutation.
TVA appliquée sur certaines ventes de biens neufs. Elle est intégrée dans le prix de vente et modifie le niveau des frais.
Base de calcul des taxes. Elle peut être réduite en dissociant le prix du mobilier de celui du bien immobilier.
Un bien est dit neuf s'il est vendu dans les 5 ans suivant son achèvement et n'a jamais été habité. Sinon, il est considéré comme ancien.
Les frais de notaire ne sont qu'une partie de votre projet d'acquisition immobilière. Avec My Next Invest, analysez l'impact fiscal complet de votre investissement, calculez votre capacité d'emprunt, simulez vos tableaux d'amortissement sur 50 ans et optimisez votre patrimoine immobilier.
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Dernière mise à jour : Barèmes et taux conformes à la réglementation en vigueur