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Essayer gratuitementLa mensualité est la somme que vous versez chaque mois à la banque pendant toute la durée du crédit. Elle rembourse le capital emprunté, paie les intérêts et, le plus souvent, l'assurance emprunteur.
La plupart des prêts immobiliers français sont à mensualités constantes : vous payez le même montant du premier au dernier mois. Quatre paramètres la fixent : le montant emprunté, la durée, le taux d'intérêt et le taux d'assurance. Emprunter plus ou à un taux plus élevé l'augmente ; allonger la durée la réduit, au prix d'un coût total plus élevé.
Une mensualité se décompose en trois parts qui n'évoluent pas de la même façon. Exemple : 250 000 € à 4 % sur 20 ans, assurance à 0,36 %, soit 1 590 € par mois.
La part qui rembourse la somme empruntée. Faible au début, elle grossit chaque mois : sur 250 000 € à 4 % et 20 ans, elle vaut 682 € à la première échéance.
La rémunération de la banque, calculée chaque mois sur le capital restant dû : 833 € la première échéance, 5 € la dernière, 113 588 € sur 20 ans.
Elle couvre le décès et l'invalidité. Calculée sur le capital emprunté, elle reste fixe : 0,36 % de 250 000 €, soit 75 € par mois et 18 000 € sur 20 ans.
Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, leur part fond au fil du prêt : la première année, vous payez 9 848 € d'intérêts pour 8 331 € de capital remboursé ; la dixième, 6 245 € d'intérêts pour 11 934 € de capital. Le tableau d'amortissement du simulateur détaille cette évolution année par année et mois par mois.
Le taux nominal sert à calculer les intérêts : c'est le taux saisi dans le simulateur. Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute tout ce que le crédit vous coûte : l'assurance exigée par la banque, les frais de dossier, de garantie et de courtage. C'est lui qui permet de comparer deux offres.
Exemple
250 000 € à 4 % sur 20 ans, assurance à 0,36 % du capital : le TAEG atteint 4,66 % avec la seule assurance, et 4,78 % avec 2 500 € de frais de dossier et de garantie. Deux offres au même taux nominal peuvent donc coûter des milliers d'euros d'écart.
La banque rapporte vos mensualités à vos revenus. Depuis janvier 2022, les critères du HCSF limitent ce taux d'endettement à 35 %, assurance comprise, et la durée des prêts à 25 ans. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs crédits immobiliers, en priorité pour l'achat d'une résidence principale.
Le reste à vivre, ce qui reste une fois les charges fixes payées, compte autant : 35 % de 6 000 € laissent 3 900 € pour vivre, 35 % de 2 500 € seulement 1 625 €. Chaque banque fixe son propre seuil selon la composition du foyer. Pour vérifier votre situation, utilisez le simulateur de taux d'endettement, ou celui de capacité d'emprunt pour partir de vos revenus.
Pour un achat de résidence principale, la banque regarde aussi le saut de charge : l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un loyer déjà proche de la mensualité montre que le budget est tenable.
Quatre leviers, chiffrés sur un prêt de 250 000 € à 4 % sur 20 ans :
La mensualité baisse, mais vous payez des intérêts plus longtemps. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans avec un différé lié à la construction ou à des travaux).
250 000 € à 4 % : 1 515 € sur 20 ans, 1 320 € sur 25 ans hors assurance (−13 %), mais 145 878 € d'intérêts au lieu de 113 588 €.
Votre banque, une banque concurrente ou un courtier : quelques dixièmes de point changent la mensualité et surtout le coût total.
4 % → 3,80 % sur 250 000 € et 20 ans : 26 € de moins par mois, 6 291 € d'intérêts en moins.
Depuis la loi Lemoine (2022), l'assurance se change à tout moment, à garanties équivalentes. Un contrat calculé sur le capital restant dû coûte moins cher qu'un contrat sur le capital emprunté, à taux égal.
0,36 % sur 250 000 € et 20 ans : 18 000 € sur le capital emprunté, 10 223 € sur le capital restant dû.
Chaque euro d'apport est un euro qui ne porte ni intérêts ni assurance. L'apport rassure aussi la banque, qui l'attend souvent au moins égal aux frais de notaire.
50 000 € d'apport sur un achat de 250 000 € : 1 272 € par mois au lieu de 1 590 €, assurance comprise.
Un financement réel tient rarement en un seul prêt à taux fixe. Le mode avancé du simulateur reprend ces montages et recalcule le tableau d'amortissement mois par mois :
Un prêt principal et un prêt à taux zéro, un prêt travaux, un prêt employeur : chaque prêt garde sa durée, son taux et sa date de départ. Le simulateur additionne leurs échéances mois par mois, sans jamais les fusionner en un taux moyen.
Partiel : vous ne remboursez pas de capital, intérêts et assurance restent dus. Total : vous ne payez que l'assurance, les intérêts s'ajoutent au capital. Dans les deux cas, la durée s'allonge d'autant.
Une révision change le taux à une date donnée ; vous choisissez si la mensualité ou la durée s'ajuste. Un palier impose une mensualité sur un nombre d'échéances, puis le prêt reprend son calcul sur la durée restante.
Partiel, il réduit la mensualité (durée inchangée) ou la durée (mensualité inchangée). Total, il solde le prêt. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) de votre offre s'ajoutent au coût.
En achat sur plan ou avec des travaux, la banque verse les fonds au fil des appels de fonds. La dette, l'assurance et l'échéance augmentent à chaque versement, à partir du mois suivant.
Vous ne payez que les intérêts et l'assurance ; le capital est remboursé en une fois à la dernière échéance, souvent par une épargne nantie ou la revente du bien.
Ce que coûte un différé, ce que rapporte un remboursement
Sur 250 000 € à 4 % sur 20 ans, un différé total de 12 mois ajoute 10 185 € d'intérêts au capital : le coût du crédit passe de 131 588 € à 147 302 € et l'échéance de 1 590 € à 1 652 € à la reprise. Un différé partiel de 12 mois coûte 908 € par mois pendant le différé et 10 900 € de plus au total.
Rembourser 20 000 € au bout de 5 ans fait gagner 15 079 € d'intérêts si la mensualité reste la même (le prêt finit 23 mois plus tôt), 6 628 € si la durée reste la même (l'échéance passe à 1 442 €).
L'assurance garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail. Sans être imposée par la loi, elle est exigée par la quasi-totalité des banques et pèse souvent un quart à un tiers du coût du crédit.
C'est la part du prêt couverte pour chaque emprunteur. Seul, vous êtes couvert à 100 %. À deux, 100 % chacun protège le mieux (le prêt est soldé au décès de l'un ou de l'autre) mais coûte deux fois l'assurance ; 50 % chacun coûte moins cher mais laisse la moitié du prêt au survivant.
Pour un investissement locatif, les banques se contentent souvent du décès et de la PTIA ; pour une résidence principale, elles demandent en général aussi l'IPT et l'ITT.
La loi Lemoine permet depuis 2022 de résilier votre assurance à tout moment, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles listées dans la fiche standardisée d'information de la banque. Celle-ci a 10 jours ouvrés pour répondre, ne peut refuser que pour défaut d'équivalence et ne facture aucun frais. La même loi supprime le questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt finit avant 60 ans.
Si les taux ont baissé depuis votre offre, deux voies permettent d'alléger la mensualité ou le coût total :
Un avenant baisse le taux du prêt en cours. Peu de frais et pas de nouvelle garantie, mais la banque n'est pas obligée d'accepter et le gain est souvent plus modeste.
Une autre banque solde votre prêt et vous en accorde un nouveau. Le gain peut être plus fort, mais il faut déduire les IRA, les frais de dossier et de garantie, et souscrire une nouvelle assurance.
Quand cela vaut-il la peine ?
Repères courants : un écart de taux d'au moins 0,7 à 1 point, plus de 70 000 € de capital restant dû et une opération réalisée dans la première moitié du prêt, quand les intérêts pèsent le plus. Pour mesurer le gain, simulez le prêt actuel avec une révision de taux dans le mode avancé, en ajoutant les indemnités d'un remboursement anticipé.
Un dossier complet dès le premier rendez-vous accélère la réponse de la banque.
Identité et situation
Revenus
Comptes et épargne
Le bien
Chaque saisie est envoyée à nos serveurs, qui déroulent le prêt mois par mois avec le moteur de crédit de MyNextInvest, celui qui calcule les crédits réels de l'application. En mode rapide, le taux est pré-rempli d'après notre dernier relevé de taux moyens par durée : remplacez-le par celui de votre offre. La première échéance tombe le mois suivant ; en mode avancé, vous choisissez la date de chaque prêt.
Ce que le simulateur prend en compte
Ce qu'il ne modélise pas
Dernière mise à jour : . Critères du HCSF issus de sa décision de 2021, modifiée en 2023.