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@sophieinvest
My Next Invest m'a permis de visualiser clairement l'impact fiscal de mes investissements locatifs. Les projections sont précises et m'aident à prendre de meilleures décisions.
@thomasCGP
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, cet outil me fait gagner un temps précieux. Les calculs sont conformes à la législation française et très détaillés.
@marieimmo
Interface intuitive et résultats clairs. J'ai pu comparer plusieurs scénarios d'investissement et choisir le plus rentable pour ma situation.
@alex_invest
L'analyse du taux d'endettement et de la capacité d'emprunt est un vrai plus. Je sais exactement où j'en suis avant de me lancer dans un nouveau projet.
@juliepatrimoine
Les tableaux d'amortissement détaillés et les projections sur 25 ans me permettent d'avoir une vision long terme de mes investissements. Excellent outil !
@nico_immo
Enfin un outil qui prend en compte toutes les spécificités de la fiscalité française ! Les calculs d'impôts sont précis et conformes aux barèmes en vigueur.
@sophieinvest
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La mensualité d'un prêt immobilier représente le montant que vous devez rembourser chaque mois à votre banque pendant toute la durée du crédit. Elle est calculée de manière à ce que vous remboursiez le capital emprunté ainsi que les intérêts bancaires et l'assurance emprunteur.
Dans la plupart des prêts immobiliers en France, la mensualité est constante : vous payez le même montant chaque mois du début à la fin du prêt. C'est ce qu'on appelle un prêt à annuités constantes ou à échéances fixes.
Le montant de votre mensualité dépend de quatre facteurs principaux : le montant emprunté (capital), la durée du prêt, le taux d'intérêt négocié avec la banque, et le taux d'assurance emprunteur. Plus vous empruntez ou plus le taux est élevé, plus votre mensualité sera importante. À l'inverse, plus vous allongez la durée, plus votre mensualité diminue (mais le coût total du crédit augmente).
Une mensualité de prêt immobilier se décompose en trois éléments distincts qui évoluent différemment au fil du temps :
C'est la part de votre mensualité qui rembourse le montant emprunté. Au début du prêt, cette part est faible car la majeure partie de votre mensualité sert à payer les intérêts. Au fil des années, la part du capital augmente progressivement jusqu'à représenter la quasi-totalité de votre mensualité en fin de prêt.
Cette évolution s'explique par le fait que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui diminue chaque mois. Plus le capital restant dû diminue, moins il y a d'intérêts à payer, et donc plus la part du capital remboursé augmente dans votre mensualité constante.
Les intérêts représentent le coût du prêt, la rémunération de la banque pour vous avoir prêté l'argent. Ils sont calculés sur le capital restant dû chaque mois. C'est pourquoi au début du prêt, alors que le capital restant dû est élevé, les intérêts représentent une part importante de votre mensualité.
Par exemple, sur un prêt de 250 000 € à 4% sur 20 ans avec une mensualité de 1 515 €, vous paierez environ 833 € d'intérêts le premier mois, mais seulement 5 € d'intérêts le dernier mois. Au total, sur 20 ans, vous aurez payé environ 113 600 € d'intérêts.
L'assurance emprunteur est obligatoire en pratique pour tout crédit immobilier. Elle garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Contrairement aux intérêts, le montant de l'assurance reste généralement constant pendant toute la durée du prêt.
Le coût de l'assurance varie selon votre profil (âge, santé, profession, fumeur ou non) et le taux proposé par l'assureur. En moyenne, elle représente entre 0,20% et 0,50% du capital emprunté par an. Sur un prêt de 250 000 € avec un taux d'assurance de 0,36%, vous paierez environ 75 € par mois, soit 18 000 € sur 20 ans.
Bon à savoir : Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. La délégation d'assurance peut permettre de réduire le coût de l'assurance selon votre profil et garanties équivalentes, sans changer la mensualité globale du prêt.
Lorsque vous comparez des offres de prêt immobilier, vous rencontrerez deux indicateurs principaux : le taux nominal et le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il est essentiel de comprendre la différence entre ces deux taux pour évaluer correctement le coût réel de votre crédit.
Le taux nominal (ou taux d'intérêt) est le taux de base de votre prêt. C'est sur ce taux que sont calculés les intérêts que vous paierez à la banque chaque mois. Par exemple, avec un taux nominal de 4%, vous paierez 4% d'intérêts annuels sur le capital restant dû.
Important : Le taux nominal ne reflète pas le coût total du crédit car il n'inclut pas les frais annexes.
Le TAEG est le taux qui reflète le coût total de votre crédit. Il inclut le taux nominal plus tous les frais obligatoires : assurance emprunteur obligatoire, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution), frais de courtage le cas échéant.
À privilégier : Le TAEG est l'indicateur le plus fiable pour comparer les offres entre elles.
Exemple concret
Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 4% et une assurance à 0,36%, votre TAEG sera d'environ 4,5% à 4,7% selon les frais de dossier et de garantie. C'est ce TAEG qu'il faut comparer entre les banques, pas seulement le taux nominal.
Le taux d'endettement et le reste à vivre sont deux critères fondamentaux étudiés par les banques pour accorder un crédit immobilier. Comprendre ces notions vous permet d'évaluer votre capacité d'emprunt et de préparer votre dossier.
Le taux d'endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule ainsi : (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) × 100.
La norme HCSF de 35%
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de limiter le taux d'endettement à 35% maximum, assurance emprunteur comprise. Cette règle vise à protéger les emprunteurs d'un surendettement.
Flexibilité : Les banques disposent d'une marge de flexibilité dans une proportion limitée de dossiers, selon leurs politiques internes. Certains profils peuvent bénéficier d'un dépassement du seuil de 35% : jeunes actifs à hauts revenus, primo-accédants avec apport important, ou acheteurs de résidence principale avec revenus très stables.
Le reste à vivre est le montant qui vous reste après avoir payé toutes vos charges fixes (mensualités de crédit, loyer, pensions, autres crédits). C'est un critère tout aussi important que le taux d'endettement.
Ces montants sont des repères indicatifs, variables selon les banques et la composition du foyer. Ils ne constituent pas une norme réglementaire mais reflètent les pratiques courantes des établissements bancaires.
Exemple : Un couple avec 2 enfants gagnant 6 000 € nets mensuels peut théoriquement emprunter avec une mensualité de 2 100 € (35%). Mais si leur reste à vivre est de seulement 3 900 €, la banque validera généralement le dossier. En revanche, avec des revenus de 4 000 €, même si le taux d'endettement est respecté, le reste à vivre pourrait être jugé insuffisant selon la politique de l'établissement.
Le saut de charge désigne la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit (pour un achat de résidence principale). Si vous payez actuellement 900 € de loyer et que votre mensualité sera de 1 200 €, votre saut de charge est de 300 €.
Un saut de charge raisonnable (inférieur à 30% du loyer actuel) est généralement bien perçu par les banques, car il démontre que vous êtes déjà habitué à des charges de logement élevées.
Plusieurs leviers existent pour réduire votre mensualité ou optimiser le coût total de votre crédit immobilier :
Passer de 20 à 25 ans réduit immédiatement votre mensualité d'environ 15-20%. Attention toutefois : cette solution augmente significativement le coût total du crédit (intérêts supplémentaires).
Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à obtenir le meilleur taux possible. Une différence de 0,20% sur le taux peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies et réduire votre mensualité.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment. La délégation d'assurance peut permettre de réduire le coût de l'assurance selon votre profil et garanties équivalentes, sans impacter votre prêt.
Plus votre apport est important, moins vous empruntez, et donc plus votre mensualité diminue. Un apport de 20% au lieu de 10% peut réduire significativement vos mensualités et améliorer les conditions de votre prêt.
L'assurance emprunteur représente une part importante du coût total de votre crédit immobilier. Bien la comprendre vous permet d'optimiser significativement votre budget sur toute la durée du prêt.
La quotité représente le pourcentage du capital emprunté couvert par l'assurance pour chaque emprunteur. Pour un emprunt solo, la quotité est obligatoirement de 100%. Pour un emprunt à deux, plusieurs options existent :
100% / 100% (recommandé)
Chaque emprunteur est assuré à 100%. En cas de décès de l'un, le prêt est intégralement remboursé. C'est la solution la plus sécurisante mais aussi la plus coûteuse (vous payez l'assurance sur 200% du capital).
50% / 50%
Chaque emprunteur couvre la moitié du prêt. En cas de décès de l'un, seule sa moitié est remboursée. Le survivant continue de payer sa part. Moins coûteux mais plus risqué.
Un contrat d'assurance emprunteur comprend généralement plusieurs garanties :
Garanties obligatoires
Garanties fortement recommandées
Garantie optionnelle
C'est la notion clé pour changer d'assurance. Lorsque vous changez d'assurance emprunteur (délégation), votre nouvelle assurance doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé par la banque.
La banque vous fournit une Fiche Standardisée d'Information (FSI) listant les garanties minimales exigées. Votre nouvel assureur doit respecter ces critères pour que la banque accepte la substitution. Attention aux exclusions de garanties qui peuvent rendre un contrat moins cher mais aussi moins protecteur.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. La démarche est simple :
La banque ne peut refuser que si les garanties ne sont pas équivalentes. Elle ne peut pas facturer de frais de dossier pour l'étude de la demande.
Si les taux d'intérêt ont baissé depuis la souscription de votre prêt, vous pouvez réduire vos mensualités ou le coût total de votre crédit en renégociant ou en faisant racheter votre prêt.
Vous demandez à votre banque actuelle de baisser le taux d'intérêt de votre prêt. C'est la solution la plus simple et la moins coûteuse.
Avantages : Peu de frais, démarches simplifiées, pas de changement d'assurance obligatoire
Inconvénients : Votre banque n'est pas obligée d'accepter, gain souvent moins important qu'un rachat externe
Une autre banque rachète votre crédit en cours et vous propose un nouveau prêt à un taux inférieur. Gain potentiel plus important.
Avantages : Taux généralement plus bas, possibilité de renégocier l'assurance
Inconvénients : Frais importants (IRA, frais de dossier, garantie), nouvelle assurance à souscrire
Quand cela vaut-il le coup ?
Conseil : Faites faire plusieurs simulations par un courtier qui calculera précisément le gain net après déduction de tous les frais.
Pour mettre toutes les chances de votre côté lors de votre demande de prêt immobilier, il est essentiel de préparer un dossier complet et solide. Voici la liste des documents et critères évalués par les banques.
Justificatifs d'identité et de situation
Justificatifs de revenus
Relevés bancaires
Relatif au bien immobilier
Crédits en cours
Au-delà des documents, la banque évalue plusieurs critères pour décider d'accorder ou non le prêt :
Ancienneté dans l'emploi (idéalement 3 ans minimum), type de contrat (CDI privilégié), secteur d'activité, perspectives d'évolution. Les fonctionnaires et professions libérales établies sont perçus comme plus stables.
Absence de découverts fréquents, pas d'incidents de paiement, régularité des rentrées d'argent, gestion saine de l'épargne. Les 3 derniers mois de relevés sont scrutés attentivement.
Montant, origine (épargne, donation, héritage, prime d'entreprise), et ancienneté. Un apport de 10 à 20% du projet (pour couvrir les frais de notaire au minimum) rassure la banque sur votre capacité d'épargne.
Adéquation entre le bien acheté et votre situation (famille, travail), prix du bien par rapport au marché local, sérieux du vendeur, qualité du bien (DPE, travaux à prévoir).
Impact sur le coût de l'assurance emprunteur et la durée maximale de prêt accordée. Au-delà de 50-55 ans, obtenir un prêt sur 25 ans devient plus difficile. Les risques médicaux peuvent entraîner des surprimes.
Consultation systématique du FICP (Fichier des Incidents de Paiement). Tout fichage (découvert non régularisé, défaut de paiement) est rédhibitoire pour l'obtention d'un crédit immobilier.
Conseils pour maximiser vos chances
My Next Invest peut vous aider à simuler l'impact fiscal complet de votre projet et à présenter un dossier solide avec des projections financières détaillées.
Remboursement progressif du capital emprunté. Plus vous avancez dans le prêt, plus la part d'amortissement (capital) augmente et la part d'intérêts diminue dans votre mensualité.
Montant qu'il vous reste à rembourser à la banque à un instant donné. C'est sur ce montant que sont calculés les intérêts mensuels. Il diminue chaque mois avec vos remboursements.
Période pendant laquelle vous ne remboursez pas de capital (différé partiel) ou ni capital ni intérêts (différé total). Utilisé notamment en VEFA (achat sur plan) ou pour un investissement locatif. Attention, le différé augmente le coût total du crédit.
Sûreté demandée par la banque pour se protéger en cas de non-remboursement. Peut être une hypothèque (inscription sur le bien), une caution (organisme qui se porte garant), ou un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
Pénalités que vous devez payer si vous remboursez votre prêt avant son terme (revente, héritage, renégociation). Plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû. Souvent négociables ou exonérées (mutation professionnelle, décès, chômage).
Option permettant d'augmenter ou de diminuer vos mensualités en cours de prêt (généralement dans une fourchette de ±30%). Utile en cas de changement de revenus. Peut être gratuite ou payante selon les banques.
Pourcentage du capital emprunté couvert par l'assurance pour chaque emprunteur. Pour un prêt à deux, la quotité totale doit atteindre 100% minimum (ex : 100%/0%, 50%/50%, ou 100%/100%).
Document détaillant mois par mois la répartition de vos mensualités entre capital, intérêts et assurance, ainsi que le capital restant dû. Obligatoirement fourni par la banque avec l'offre de prêt.
Taux qui intègre le taux nominal plus tous les frais obligatoires du crédit (assurance, frais de dossier, garantie). C'est l'indicateur de référence pour comparer les offres de prêt. Plafonné par le taux d'usure.
Taux maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Publié trimestriellement par la Banque de France, il varie selon le type et la durée du prêt. Un TAEG supérieur au taux d'usure rend le prêt illégal.
Le calcul de mensualité n'est qu'une première étape dans votre projet immobilier. Avec My Next Invest, analysez l'impact fiscal complet de votre investissement, calculez votre capacité d'emprunt, simulez vos tableaux d'amortissement sur 50 ans et optimisez votre patrimoine immobilier.
Notre plateforme vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement locatif : de l'analyse de faisabilité jusqu'au suivi de rentabilité, en passant par les projections patrimoniales et l'optimisation fiscale.
Dernière mise à jour : Calculs conformes aux formules bancaires standard