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Essayer gratuitement« Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. » Cette phrase, répétée à chaque repas de famille et à chaque débat sur les réseaux sociaux, est à la fois vraie et fausse. Le loyer est effectivement une dépense pure. Mais les intérêts du crédit, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les frais de notaire et l'entretien du bien le sont tout autant : un propriétaire « jette » aussi de l'argent par les fenêtres, simplement par d'autres fenêtres.
La bonne question n'est donc pas « qui paie un loyer ? » mais « qui construit le plus de patrimoine avec le même argent ? ». C'est exactement ce que compare ce simulateur : à dépense mensuelle identique, il mesure ce qu'il reste dans chaque scénario après 5, 10, 20 ou 30 ans, le bien immobilier net du crédit d'un côté, l'épargne placée de l'autre.
La réponse dépend de trois facteurs que le débat oublie presque toujours : la durée de détention (les frais d'acquisition s'amortissent avec le temps), l'écart entre loyer et coût de possession (très variable selon les villes) et ce que le locataire fait réellement de la différence (l'épargne placée, ou pas).
Une mensualité de crédit inférieure au loyer ne signifie pas que l'achat coûte moins cher. Le propriétaire supporte des coûts que le locataire ne connaît pas :
En face, le locataire n'a qu'une ligne de dépense : son loyer (et son évolution, indexée sur l'IRL). Le simulateur intègre chacun de ces postes ; c'est tout l'intérêt du mode avancé, où vous pouvez les ajuster à votre situation réelle.
C'est l'argument favori des défenseurs de la location, et il est légitime : l'apport immobilisé dans un achat aurait pu être placé. 25 000 € placés à 3 % par an deviennent environ 52 000 € en 25 ans ; à 7 % (rendement historique des actions mondiales), plus de 135 000 €.
Ce simulateur prend cet argument au sérieux : dans le scénario location, l'apport est placé dès le premier jour, et chaque euro que le locataire dépense en moins que le propriétaire est également investi, mois après mois. Inversement, quand le crédit est remboursé et que le propriétaire dépense moins que le locataire, c'est lui qui épargne la différence. La comparaison est symétrique : aucun des deux profils n'est avantagé par construction.
Le paramètre « rendement de l'épargne » devient alors le curseur clé du débat : à 2 % (fonds euros), l'achat gagne presque toujours sur la durée ; à 7-8 % (actions), la location peut rester compétitive bien plus longtemps. Testez les deux dans le mode avancé : c'est souvent là que le débat se joue.
Il n'existe pas de réponse universelle au débat acheter/louer. Il existe en revanche, pour chaque situation, un point mort : la durée de détention à partir de laquelle l'achat devient gagnant. Avant ce point, les frais d'acquisition et le poids des intérêts rendent la location plus efficace. Après, le capital amorti et la revalorisation du bien font pencher la balance.
En France, ce point mort se situe le plus souvent entre 4 et 12 ansselon la ville, le rapport prix/loyer et les hypothèses de rendement. À Paris, où les prix sont très élevés par rapport aux loyers, il peut dépasser 15 ans ; dans les villes moyennes, il tombe parfois sous 5 ans.
Cas moins connu : l'avantage de l'achat n'est pas toujours définitif. Quand le rendement de l'épargne dépasse nettement la revalorisation du bien (par exemple 6 % en actions contre 1,5 % pour la pierre), on peut observer trois phases : la location gagne d'abord (frais d'acquisition), l'achat prend le dessus pendant la période de crédit (épargne forcée et effet de levier), puis la location repasse devant sur le très long terme. Le portefeuille du locataire, entièrement placé au rendement fort, finit par distancer un patrimoine composé surtout d'un bien qui progresse lentement. Deux horloges tournent l'une contre l'autre : l'amortissement du coût d'entrée joue pour le propriétaire, le différentiel de rendement composé joue pour le locataire. Le simulateur détecte ce double croisement et vous l'indique quand il se produit.
La règle pratique
Si vous êtes sûr de rester plus longtemps que votre point mort, achetez. Si votre situation (professionnelle, familiale) peut vous faire déménager avant, la location est probablement le meilleur choix financier, en plus d'être le plus flexible. C'est le curseur « Combien de temps comptez-vous y vivre ? » du simulateur.
Le principe fondateur est l'équité entre les deux profils : chaque mois, propriétaire et locataire engagent exactement la même somme. Celui dont les dépenses courantes sont les plus faibles place la différence sur un support rémunéré. À tout moment, on peut donc comparer ce que chacun possède : la valeur du bien nette du capital restant dû (et d'éventuels frais de revente) pour le propriétaire, l'épargne accumulée pour le locataire.
Ce que le simulateur prend en compte
Ce qu'il ne modélise pas
Le mode simple applique des hypothèses médianes prudentes : bien ancien, crédit sur 25 ans avec 0,36 % d'assurance emprunteur, revalorisation du bien et des loyers de 1,5 %/an, épargne à 3 % net, entretien à 1 % du prix par an, taxe foncière égale à un mois de loyer, pas de frais de revente. Le taux du crédit est pré-rempli d'après notre dernier relevé de taux immobiliers : vérifiez-le auprès de votre banque. Le mode avancé vous laisse la main sur chacune de ces hypothèses.
Idée reçue n° 1
Vrai, mais incomplet. Le locataire ne paie ni les frais de notaire, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les intérêts. Si la différence est bien investie, elle peut construire un patrimoine comparable, voire supérieur sur les horizons courts.
Idée reçue n° 2
Sur très longue période, les prix français ont progressé au rythme de l'inflation plus 1 à 2 points, avec des décennies de stagnation (années 1990) et des baisses réelles (2023-2024). Le mode avancé permet de tester une revalorisation nulle, voire négative.
Idée reçue n° 3
Ne plus payer de loyer à la retraite est un vrai confort. Mais un locataire qui a investi la différence pendant 30 ans dispose d'un capital qui peut financer ses loyers. La question est arithmétique, pas morale : d'où l'intérêt de faire le calcul.
Idée reçue n° 4
En théorie, oui. En pratique, l'épargne forcée du crédit est l'un des grands atouts comportementaux de l'achat : la mensualité tombe, le capital s'amortit, sans effort de volonté. Si vous savez que vous n'investirez pas rigoureusement la différence chaque mois, le verdict penche vers l'achat.
Idée reçue n° 5
Pas nécessairement le meilleur, mais l'un des rares à bénéficier d'un effet de levier bancaire massif, d'une exonération totale de plus-value et d'un « rendement » non imposé (le loyer que vous ne payez plus). Ces avantages sont intégrés dans le calcul.
Frais de notaire estimés (ancien) : 19 060 €
En restant locataire, cet apport est placé à 3 %/an.
Verdict sur 25 ans
Acheter
vous coûte 116 842 € de moins sur 25 ans.
Point de bascule : année 7. Avant, la location gagne ; après, l'achat prend le dessus.
Patrimoine propriétaire
362 736 €
Patrimoine locataire
245 894 €
Dépensé en achetant
510 927 €
Dépensé en louant
360 756 €
Qui construit le plus de patrimoine ?
Patrimoine de chaque profil, année après année, à dépense engagée identique.
Valeur du bien
362 736 €
Revalorisé à 1,5 %/an
Capital restant dû
0 €
Mensualité 1 269 €, pendant 25 ans
Dépense mensuelle
1 686 €
Crédit + taxe foncière + entretien
Épargne placée
0 €
Écarts investis après la fin du crédit
Patrimoine : 362 736 € (bien − dette + épargne)
Loyer mensuel dans 25 ans
1 430 €
Indexé à 1,5 %/an
Dépensé en loyers
360 756 €
Cumul sur 25 ans
Investi en épargne
150 170 €
Apport 25 000 € + écarts mensuels de dépense
Gains générés
95 724 €
Intérêts composés à 3 %/an
Patrimoine : 245 894 € (investi + gains)
Ce débat ne se règle pas en 280 caractères.
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