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@sophieinvest
My Next Invest m'a permis de visualiser clairement l'impact fiscal de mes investissements locatifs. Les projections sont précises et m'aident à prendre de meilleures décisions.
@thomasCGP
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, cet outil me fait gagner un temps précieux. Les calculs sont conformes à la législation française et très détaillés.
@marieimmo
Interface intuitive et résultats clairs. J'ai pu comparer plusieurs scénarios d'investissement et choisir le plus rentable pour ma situation.
@alex_invest
L'analyse du taux d'endettement et de la capacité d'emprunt est un vrai plus. Je sais exactement où j'en suis avant de me lancer dans un nouveau projet.
@juliepatrimoine
Les tableaux d'amortissement détaillés et les projections sur 25 ans me permettent d'avoir une vision long terme de mes investissements. Excellent outil !
@nico_immo
Enfin un outil qui prend en compte toutes les spécificités de la fiscalité française ! Les calculs d'impôts sont précis et conformes aux barèmes en vigueur.
@sophieinvest
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Coût réel achat
148 096 €
Coût réel location
265 077 €
Mensualité crédit
1 269 €
Patrimoine à 25 ans
362 736 €
Patrimoine propriétaire
362 736 €
Bien : 362 736 € · Reste dû : 0 €
Patrimoine locataire
245 756 €
Épargne placée (apport + différences investies)
Dépense mensuelle propriétaire
1 686 €
Crédit + taxe foncière + entretien
Loyer mensuel dans 25 ans
1 430 €
Indexé à 1,5%/an
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« Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. » Cette phrase, répétée à chaque repas de famille et à chaque débat sur les réseaux sociaux, est à la fois vraie et fausse. Le loyer est effectivement une dépense pure. Mais les intérêts du crédit, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les frais de notaire et l'entretien du bien le sont tout autant : un propriétaire « jette » aussi de l'argent par les fenêtres — simplement par d'autres fenêtres.
La bonne question n'est donc pas « qui paie un loyer ? » mais « qui construit le plus de patrimoine avec le même argent ? ». C'est exactement ce que compare ce simulateur : à dépense mensuelle identique, il mesure ce qu'il reste dans chaque scénario après 5, 10, 20 ou 30 ans — le bien immobilier net du crédit d'un côté, l'épargne placée de l'autre.
La réponse dépend de trois facteurs que le débat oublie presque toujours : la durée de détention (les frais d'acquisition s'amortissent avec le temps), l'écart entre loyer et coût de possession (très variable selon les villes) et ce que le locataire fait réellement de la différence (l'épargne placée, ou pas).
Une mensualité de crédit inférieure au loyer ne signifie pas que l'achat coûte moins cher. Le propriétaire supporte des coûts que le locataire ne connaît pas :
En face, le locataire n'a qu'une ligne de dépense : son loyer (et son évolution, indexée sur l'IRL). Le simulateur intègre chacun de ces postes — c'est tout l'intérêt du mode avancé, où vous pouvez les ajuster à votre situation réelle.
C'est l'argument favori des défenseurs de la location, et il est légitime : l'apport immobilisé dans un achat aurait pu être placé. 25 000 € placés à 3% par an deviennent environ 52 000 € en 25 ans ; à 7% (rendement historique des actions mondiales), plus de 135 000 €.
Ce simulateur prend cet argument au sérieux : dans le scénario location, l'apport est placé dès le premier jour, et chaque euro que le locataire dépense en moins que le propriétaire est également investi, mois après mois. Inversement, quand le crédit est remboursé et que le propriétaire dépense moins que le locataire, c'est lui qui épargne la différence. La comparaison est symétrique — aucun des deux profils n'est avantagé par construction.
Le paramètre « rendement de l'épargne » devient alors le curseur clé du débat : à 2% (fonds euros), l'achat gagne presque toujours sur la durée ; à 7-8% (actions), la location peut rester compétitive bien plus longtemps. Testez les deux dans le mode avancé — c'est souvent là que le débat se joue.
Il n'existe pas de réponse universelle au débat acheter/louer. Il existe en revanche, pour chaque situation, un point mort : la durée de détention à partir de laquelle l'achat devient gagnant. Avant ce point, les frais d'acquisition et le poids des intérêts rendent la location plus efficace. Après, le capital amorti et la revalorisation du bien font pencher la balance.
En France, ce point mort se situe le plus souvent entre 4 et 12 ans selon la ville, le rapport prix/loyer et les hypothèses de rendement. À Paris, où les prix sont très élevés par rapport aux loyers, il peut dépasser 15 ans ; dans les villes moyennes, il tombe parfois sous 5 ans.
La règle pratique
Si vous êtes sûr de rester plus longtemps que votre point mort, achetez. Si votre situation (professionnelle, familiale) peut vous faire déménager avant, la location est probablement le meilleur choix financier — en plus d'être le plus flexible. C'est le curseur « Combien de temps comptez-vous y vivre ? » du simulateur.
Le principe fondateur est l'équité entre les deux profils : chaque mois, propriétaire et locataire engagent exactement la même somme. Celui dont les dépenses courantes sont les plus faibles place la différence sur un support rémunéré. À tout moment, on peut donc comparer ce que chacun possède : la valeur du bien nette du capital restant dû (et d'éventuels frais de revente) pour le propriétaire, l'épargne accumulée pour le locataire.
Ce que le simulateur prend en compte :
Ce qu'il ne modélise pas :
Le mode simple applique des hypothèses médianes prudentes (revalorisation du bien et des loyers de 1,5%/an, épargne à 3% net, entretien à 1% du prix par an, taxe foncière égale à un mois de loyer). Le mode avancé vous laisse la main sur chacune d'elles.
« Louer, c'est payer le crédit de son propriétaire »
Vrai, mais incomplet. Le locataire ne paie ni les frais de notaire, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les intérêts. Si la différence est bien investie, elle peut construire un patrimoine comparable — voire supérieur sur les horizons courts.
« L'immobilier monte toujours »
Sur très longue période, les prix français ont progressé au rythme de l'inflation plus 1 à 2 points — avec des décennies de stagnation (années 1990) et des baisses réelles (2023-2024). Le mode avancé permet de tester une revalorisation nulle, voire négative.
« À la retraite, il faut être propriétaire »
Ne plus payer de loyer à la retraite est un vrai confort. Mais un locataire qui a investi la différence pendant 30 ans dispose d'un capital qui peut financer ses loyers. La question est arithmétique, pas morale — d'où l'intérêt de faire le calcul.
« Le locataire investit la différence » (version Twitter)
En théorie, oui. En pratique, l'épargne forcée du crédit est l'un des grands atouts comportementaux de l'achat : la mensualité tombe, le capital s'amortit, sans effort de volonté. Si vous savez que vous n'investirez pas rigoureusement la différence chaque mois, le verdict penche vers l'achat.
« Acheter sa résidence principale est le meilleur investissement »
Pas nécessairement le meilleur, mais l'un des rares à bénéficier d'un effet de levier bancaire massif, d'une exonération totale de plus-value et d'un « rendement » non imposé (le loyer que vous ne payez plus). Ces avantages sont intégrés dans le calcul.
Ce simulateur compare acheter et louer pour y vivre. Pour aller au bout du raisonnement patrimonial — investissement locatif, fiscalité réelle, taux d'endettement, cash-flow sur 50 ans — MyNextInvest modélise l'ensemble de votre situation.