Acheter ou louer ?

« Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. » Cette phrase, répétée à chaque repas de famille et à chaque débat sur les réseaux sociaux, est à la fois vraie et fausse. Le loyer est effectivement une dépense pure. Mais les intérêts du crédit, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les frais de notaire et l'entretien du bien le sont tout autant : un propriétaire « jette » aussi de l'argent par les fenêtres — simplement par d'autres fenêtres.

La bonne question n'est donc pas « qui paie un loyer ? » mais « qui construit le plus de patrimoine avec le même argent ? ». C'est exactement ce que compare ce simulateur : à dépense mensuelle identique, il mesure ce qu'il reste dans chaque scénario après 5, 10, 20 ou 30 ans — le bien immobilier net du crédit d'un côté, l'épargne placée de l'autre.

La réponse dépend de trois facteurs que le débat oublie presque toujours : la durée de détention (les frais d'acquisition s'amortissent avec le temps), l'écart entre loyer et coût de possession (très variable selon les villes) et ce que le locataire fait réellement de la différence (l'épargne placée, ou pas).

Une mensualité de crédit inférieure au loyer ne signifie pas que l'achat coûte moins cher. Le propriétaire supporte des coûts que le locataire ne connaît pas :

En face, le locataire n'a qu'une ligne de dépense : son loyer (et son évolution, indexée sur l'IRL). Le simulateur intègre chacun de ces postes — c'est tout l'intérêt du mode avancé, où vous pouvez les ajuster à votre situation réelle.

C'est l'argument favori des défenseurs de la location, et il est légitime : l'apport immobilisé dans un achat aurait pu être placé. 25 000 € placés à 3% par an deviennent environ 52 000 € en 25 ans ; à 7% (rendement historique des actions mondiales), plus de 135 000 €.

Ce simulateur prend cet argument au sérieux : dans le scénario location, l'apport est placé dès le premier jour, et chaque euro que le locataire dépense en moins que le propriétaire est également investi, mois après mois. Inversement, quand le crédit est remboursé et que le propriétaire dépense moins que le locataire, c'est lui qui épargne la différence. La comparaison est symétrique — aucun des deux profils n'est avantagé par construction.

Le paramètre « rendement de l'épargne » devient alors le curseur clé du débat : à 2% (fonds euros), l'achat gagne presque toujours sur la durée ; à 7-8% (actions), la location peut rester compétitive bien plus longtemps. Testez les deux dans le mode avancé — c'est souvent là que le débat se joue.

Il n'existe pas de réponse universelle au débat acheter/louer. Il existe en revanche, pour chaque situation, un point mort : la durée de détention à partir de laquelle l'achat devient gagnant. Avant ce point, les frais d'acquisition et le poids des intérêts rendent la location plus efficace. Après, le capital amorti et la revalorisation du bien font pencher la balance.

En France, ce point mort se situe le plus souvent entre 4 et 12 ans selon la ville, le rapport prix/loyer et les hypothèses de rendement. À Paris, où les prix sont très élevés par rapport aux loyers, il peut dépasser 15 ans ; dans les villes moyennes, il tombe parfois sous 5 ans.

Cas moins connu : l'avantage de l'achat n'est pas toujours définitif. Quand le rendement de l'épargne dépasse nettement la revalorisation du bien (par exemple 6% en actions contre 1,5% pour la pierre), on observe trois phases : la location gagne d'abord (frais d'acquisition), l'achat prend le dessus pendant la période de crédit (épargne forcée et effet de levier), puis la location repasse devant sur le très long terme — le portefeuille du locataire, entièrement placé au rendement fort, finit par distancer un patrimoine composé surtout d'un bien qui progresse lentement. Deux horloges tournent l'une contre l'autre : l'amortissement du coût d'entrée joue pour le propriétaire, le différentiel de rendement composé joue pour le locataire. Le simulateur détecte ce double croisement et vous l'indique quand il se produit.

Le principe fondateur est l'équité entre les deux profils : chaque mois, propriétaire et locataire engagent exactement la même somme. Celui dont les dépenses courantes sont les plus faibles place la différence sur un support rémunéré. À tout moment, on peut donc comparer ce que chacun possède : la valeur du bien nette du capital restant dû (et d'éventuels frais de revente) pour le propriétaire, l'épargne accumulée pour le locataire.

Le mode simple applique des hypothèses médianes prudentes (revalorisation du bien et des loyers de 1,5%/an, épargne à 3% net, entretien à 1% du prix par an, taxe foncière égale à un mois de loyer). Le mode avancé vous laisse la main sur chacune d'elles.