Tout comprendre sur l'amortissement immobilier
Durées par composant, fonctionnement en LMNP et SCI à l'IS, impact sur la plus-value et réforme 2025. Guide complet avec exemples chiffrés.
Qu'est-ce que l'amortissement immobilier ?
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de constater la perte de valeur d'un bien immobilier et de son mobilier au fil du temps. Concrètement, il s'agit de répartir le coût d'acquisition d'un actif sur sa durée d'utilisation estimée.
« L'amortissement réduit votre bénéfice imposable sans aucune sortie de trésorerie réelle. C'est une charge « fictive » qui diminue vos impôts. »
Contrairement aux charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances), l'amortissement n'implique aucun décaissement. C'est ce qui en fait un outil fiscal particulièrement puissant : vous déduisez une charge de votre revenu imposable sans débourser un centime supplémentaire.
L'amortissement est accessible dans deux cadres principaux en immobilier locatif : le LMNP au régime réel et la SCI soumise à l'IS. En location nue (revenus fonciers), l'amortissement n'est pas autorisé.
Amortissement comptable vs dépréciation réelle
Le paradoxe de l'immobilier : un bien s'amortit comptablement (sa valeur nette comptable diminue) alors que sa valeur de marché augmente généralement avec le temps. C'est précisément cette divergence qui crée l'avantage fiscal. Vous déduisez une « perte » qui n'existe pas dans la réalité économique.
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Analyser mon investissementDurées d'amortissement par composant
Un bien immobilier n'est pas amorti en bloc. L'administration fiscale exige une décomposition par composants, chacun ayant sa propre durée d'amortissement selon sa nature et sa durée de vie estimée.
Composants immobiliers
| Composant | Quote-part | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, fondations, murs porteurs) | 40–50 % | 50–80 ans |
| Toiture | 5–10 % | 25–30 ans |
| Étanchéité, ravalement | 5–10 % | 15–25 ans |
| Installations électriques | 5–10 % | 25–30 ans |
| Plomberie, sanitaires | 5–10 % | 20–25 ans |
| Chauffage, climatisation | 5–10 % | 15–20 ans |
| Menuiseries (fenêtres, portes) | 5–8 % | 20–25 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, SDB) | 5–10 % | 10–15 ans |
Mobilier (LMNP uniquement)
| Élément | Durée |
|---|---|
| Électroménager (lave-linge, réfrigérateur) | 5–7 ans |
| Literie, canapé | 5–10 ans |
| Mobilier courant (table, chaises, rangements) | 7–10 ans |
| Équipement informatique, TV | 3–5 ans |
Amortissement linéaire
En immobilier locatif, on utilise exclusivement l'amortissement linéaire : la même annuité est déduite chaque année. Par exemple, un composant de 30 000 € amorti sur 20 ans génère une dotation annuelle de 1 500 € (30 000 ÷ 20).
Exemple : décomposition d'un T2 à 150 000 €
Appartement T2 acheté 150 000 €, dont 20 000 € de terrain (non amortissable). Base amortissable : 130 000 €.
| Composant | Quote-part | Valeur | Durée | Dotation/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 65 000 € | 50 ans | 1 300 € |
| Toiture | 8 % | 10 400 € | 25 ans | 416 € |
| Électricité | 7 % | 9 100 € | 25 ans | 364 € |
| Plomberie | 7 % | 9 100 € | 20 ans | 455 € |
| Chauffage | 7 % | 9 100 € | 15 ans | 607 € |
| Menuiseries | 6 % | 7 800 € | 20 ans | 390 € |
| Étanchéité | 5 % | 6 500 € | 15 ans | 433 € |
| Agencements | 10 % | 13 000 € | 12 ans | 1 083 € |
| Total | 100 % | 130 000 € | — | 5 048 € |
Soit une dotation annuelle de 5 048 € (environ 420 €/mois) qui vient réduire le revenu imposable sans sortie de trésorerie.
Amortissement en LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel BIC est le cadre le plus courant pour bénéficier de l'amortissement en immobilier locatif. C'est aussi le plus avantageux pour les investisseurs particuliers.
Le mécanisme
En LMNP réel, vous pouvez amortir simultanément :
- Le bien immobilier (hors terrain) : décomposé par composants
- Le mobilier : meubles, électroménager, équipements
- Les frais d'acquisition : frais de notaire, frais d'agence (amortis sur la durée du composant principal ou sur 5 ans)
- Les travaux d'amélioration : rénovation, agencement (amortis selon leur nature)
La règle de l'article 39 C du CGI
C'est la règle fondamentale à comprendre : l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP. L'amortissement déductible est plafonné à la différence entre les recettes locatives et les charges déductibles (hors amortissement).
Plafond d'amortissement déductible (art. 39 C CGI)
Amortissement déductible = Recettes locatives − Charges déductibles
Si charges > recettes → amortissement déductible = 0 €
L'excédent non déduit est reporté sans limite de durée
L'excédent d'amortissement non déduit est reportable indéfiniment sur les exercices suivants. Rien n'est perdu : il sera utilisé dès que les recettes dépasseront les charges.
Exemple chiffré en LMNP réel
T2 meublé, loyer 750 €/mois (9 000 €/an), acheté 150 000 €, TMI 30 % :
| Poste | Montant/an |
|---|---|
| Loyers bruts | +9 000 € |
| Intérêts d'emprunt | −2 800 € |
| Charges diverses | −1 200 € |
| Résultat avant amortissement | 5 000 € |
| Amortissement disponible | −5 800 € |
| Amortissement déduit (plafonné art. 39 C) | −5 000 € |
| Amortissement reporté | 800 € |
| Résultat fiscal | 0 € |
| Impôt dû (IR + PS) | 0 € |
Sans amortissement, l'investisseur aurait payé 5 000 × 47,2 % = 2 360 €/an d'impôts (IR à 30 % + PS à 17,2 %). L'amortissement économise donc 197 €/mois de fiscalité, et ce pendant 10 à 15 ans.
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Simuler mon amortissementAmortissement en SCI à l'IS
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés est l'autre cadre permettant l'amortissement. Le mécanisme est similaire mais avec des différences fondamentales par rapport au LMNP.
Différences avec le LMNP
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée uniquement | Nue ou meublée |
| Création de déficit | Interdit (art. 39 C) | Autorisé |
| Taux d'imposition | TMI + 17,2 % PS | 15 % puis 25 % IS |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers* | Professionnelle (VNC) |
| Distribution des bénéfices | Directe (IRPP) | Dividendes (flat tax 30 %) |
* Avec réintégration des amortissements depuis la réforme 2025 (voir section dédiée).
SCI à l'IS : attention à la sortie
En SCI à l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements pratiqués). Plus vous amortissez, plus la plus-value imposable sera élevée à la revente. Il n'y a pas d'abattement pour durée de détention. L'IS est un outil puissant pendant la détention, mais coûteux à la sortie.
Le terrain : non amortissable
Le terrain ne se déprécie pas avec le temps, il n'est donc pas amortissable. Sa valeur doit être exclue de la base d'amortissement.
La quote-part du terrain varie selon la localisation :
- 10 à 15 % en zone rurale ou petite ville
- 15 à 20 % en ville moyenne
- 20 à 30 % en grande métropole
- 30 à 40 %+ dans les zones très tendues (Paris, Lyon centre, Bordeaux)
Base amortissable
Base amortissable = Prix d'acquisition − Valeur du terrain
Exemple : 200 000 € − 40 000 € (20 %) = 160 000 €
Comment déterminer la valeur du terrain ?
Plusieurs méthodes sont acceptées : estimation par un expert immobilier, comparaison avec les prix des terrains nus dans le secteur, ou application d'un pourcentage forfaitaire. En pratique, la plupart des experts-comptables retiennent un forfait entre 10 et 20 % selon la localisation. L'administration fiscale accepte généralement ces estimations si elles sont cohérentes avec le marché local.
Impact sur la plus-value à la revente
L'amortissement a un impact différent sur la plus-value selon le cadre juridique. C'est un point crucial à comprendre avant d'investir.
En SCI à l'IS : plus-value professionnelle
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC) = prix d'achat − amortissements pratiqués.
Plus-value en SCI à l'IS
Plus-value = Prix de cession − Valeur nette comptable
VNC = Prix d'acquisition − Amortissements cumulés
Exemple : Achat 200 000 €, 60 000 € d'amortissements,
Revente 250 000 €
PV = 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 €
Sans amortissement : PV = 250 000 − 200 000 = 50 000 €
L'amortissement a plus que doublé la plus-value imposable dans cet exemple. Et il n'existe aucun abattement pour durée de détention en SCI à l'IS.
En LMNP : régime des particuliers (réforme 2025)
Avant la réforme de février 2025, les amortissements LMNP n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'était le principal avantage du LMNP : double bénéfice (déduction pendant la détention, pas de pénalité à la revente).
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf résidences étudiantes et EHPAD/seniors).
Réforme 2025 : ce qui change
La loi de finances 2025 (article 24) a profondément modifié le régime de la plus-value en LMNP. Voici les changements clés :
Avant (jusqu'au 14/02/2025)
- Plus-value calculée sur le prix d'achat (pas la VNC)
- Amortissements déduits jamais réintégrés
- Abattement pour durée de détention applicable
- Exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans
Après (depuis le 15/02/2025)
- Plus-value majorée des amortissements déduits
- Abattement pour durée de détention toujours applicable
- Exception : résidences étudiantes et seniors/EHPAD
- L'amortissement reste déductible pendant la détention
Impact concret de la réforme
T2 meublé acheté 150 000 € en 2020, revendu 200 000 € en 2035 (15 ans de détention). Amortissements cumulés : 65 000 €.
| Calcul | Ancien régime | Nouveau régime |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 50 000 € | 115 000 € |
| Abattement IR (15 ans = 60 %) | −30 000 € | −69 000 € |
| PV nette imposable IR | 20 000 € | 46 000 € |
| Impôt PV (IR 19 % + PS) | ≈ 5 900 € | ≈ 13 600 € |
La facture fiscale à la revente augmente de 7 700 €. Mais pendant 15 ans, l'investisseur a économisé environ 65 000 × 47,2 % = 30 680 € d'impôts grâce à l'amortissement. Le bilan reste largement positif.
L'amortissement reste avantageux malgré la réforme
Même avec la réintégration, l'amortissement LMNP reste un outil puissant. L'économie d'impôt annuelle pendant la détention dépasse largement le surcoût à la revente, d'autant que l'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer. La réforme réduit l'avantage mais ne l'annule pas.
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Comparer les régimesAvantages et inconvénients
Avantages
- Réduction massive de l'impôt : souvent 0 € pendant 10 à 15 ans en LMNP
- Aucun décaissement : charge purement comptable
- Améliore le cash-flow net-net de manière significative
- Report illimité de l'excédent non déduit en LMNP
- Possibilité de créer un déficit en SCI à l'IS
Inconvénients
- Plus-value majorée à la revente (SCI IS et LMNP post-réforme 2025)
- Complexité comptable : expert-comptable obligatoire en pratique
- Ne peut pas créer de déficit en LMNP (art. 39 C)
- Le terrain n'est pas amortissable (réduit la base)
- Coût comptable : 300 à 600 €/an pour un expert-comptable
Les erreurs les plus courantes
Amortir le terrain
Le terrain n'est pas amortissable. L'inclure dans la base d'amortissement expose à un redressement fiscal. Toujours exclure 10 à 30 % selon la localisation.
Oublier la décomposition par composants
Amortir le bien en bloc sur une seule durée (ex. 30 ans) est incorrect. L'administration fiscale exige une ventilation par composant avec des durées distinctes.
Ignorer le plafonnement art. 39 C en LMNP
L'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP. Dépasser ce plafond dans la liasse fiscale est une erreur qui sera corrigée en contrôle.
Ne pas anticiper l'impact sur la plus-value
En SCI à l'IS et en LMNP (post-réforme), les amortissements augmentent la plus-value imposable. Intégrer ce coût dans l'analyse globale de rentabilité.
Rester en micro-BIC par défaut
Le régime micro-BIC (abattement 30 ou 50 %) est rarement plus avantageux que le réel dès lors qu'on amortit le bien. Comparez systématiquement les deux régimes.
Ne pas comptabiliser les amortissements différés
Les excédents non déduits doivent être suivis et reportés chaque année. Sans suivi rigoureux, vous perdez des déductions futures.
Sous-estimer les frais de comptabilité
Le régime réel impose une comptabilité rigoureuse. Prévoir 300 à 600 €/an d'expert-comptable, mais cette charge est elle-même déductible.
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