Comprendre le démembrement de propriété
Usus, fructus, abusus : les trois piliers du droit de propriété expliqués simplement, avec des exemples concrets et des cas pratiques immobiliers.
Le droit de propriété : un droit décomposable
Quand vous possédez un bien, vous bénéficiez de ce que le droit appelle la pleine propriété. Ce concept remonte au droit romain, où les juristes avaient identifié que posséder quelque chose, ce n'est pas un bloc monolithique : c'est en réalité un ensemble de droits distincts que l'on peut séparer.
L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Derrière cette formulation se cachent trois attributs fondamentaux, hérités du droit romain et codifiés en 1804 par le Code Napoléon :
Usus
Le droit d'utiliser
Fructus
Le droit aux revenus
Abusus
Le droit de disposer
Ces trois attributs forment la pleine propriété. Quand on les sépare entre plusieurs personnes, on parle de démembrement de propriété. C'est un mécanisme juridique puissant, très utilisé en immobilier pour la transmission de patrimoine et l'optimisation fiscale.
Origine historique
Les juristes romains parlaient de jus utendi (droit d'user), jus fruendi (droit de jouir des fruits) et jus abutendi (droit de disposer). Cette trilogie a été reprise par le juriste français Pothier au XVIIIe siècle, puis codifiée dans le Code civil de 1804, où elle structure encore aujourd'hui le droit de la propriété en France.
Comprendre le démembrement, c'est bien. L'appliquer à votre situation réelle, c'est mieux. My Next Invest analyse l'impact patrimonial et fiscal de chaque scénario selon votre profil.
Simuler mon projetLes 3 attributs du droit de propriété expliqués simplement
Pour bien comprendre le démembrement, prenons une analogie parlante : imaginez que vous possédez un verger de pommiers. Grâce à cet exemple, chaque attribut devient concret.
L'Usus : le droit d'utiliser
L'usus (jus utendi en latin) est le droit d'utiliser le bien personnellement. C'est le plus intuitif des trois attributs : vous pouvez vous en servir, y accéder, l'occuper.
| Contexte | L'usus en pratique |
|---|---|
| Le verger | Se promener dans le verger, s'asseoir sous les pommiers |
| Un appartement | Habiter l'appartement, y recevoir des invités |
| Une voiture | Conduire la voiture, l'utiliser pour ses trajets |
Le Fructus : le droit aux revenus
Le fructus (jus fruendi) est le droit de percevoir les « fruits » que produit le bien, c'est-à-dire les revenus et produits qu'il génère. Le Code civil (article 583) distingue trois types de fruits :
| Type de fruit | Définition | Exemple (verger) | Exemple (immobilier) |
|---|---|---|---|
| Fruits naturels | Produits spontanés de la terre ou des animaux | Les pommes qui poussent naturellement | Les fruits d'un jardin attenant |
| Fruits industriels | Produits obtenus par le travail humain | Les pommes issues d'arbres que vous avez plantés et entretenus | Les récoltes d'un potager aménagé |
| Fruits civils | Revenus monétaires tirés d'un contrat | L'argent de la vente des pommes au marché | Les loyers perçus chaque mois |
Le fructus en immobilier
En investissement locatif, le fructus prend la forme des fruits civils : les loyers. C'est l'attribut le plus précieux pour l'investisseur, car il génère le cash-flow de l'opération.
L'Abusus : le droit de disposer
L'abusus (jus abutendi) est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de réaliser des actes qui modifient ou suppriment le bien lui-même. C'est l'attribut le plus « radical » de la propriété.
| Type d'acte | Exemple (verger) | Exemple (immobilier) |
|---|---|---|
| Vendre | Vendre le terrain et les arbres | Vendre l'appartement |
| Donner | Donner le verger à ses enfants | Donner la maison par donation |
| Transformer / Détruire | Arracher les pommiers pour construire | Démolir un bâtiment, changer sa destination |
| Hypothéquer | Mettre le terrain en garantie | Hypothéquer le bien pour un prêt |
Du droit de propriété au démembrement
Maintenant que vous connaissez les trois attributs, voici le principe central du démembrement : on peut les regrouper différemment et les attribuer à des personnes distinctes.
La décomposition de la pleine propriété
PLEINE PROPRIÉTÉ = USUS + FRUCTUS + ABUSUS
USUFRUIT = USUS + FRUCTUS
NUE-PROPRIÉTÉ = ABUSUS
Donc : PLEINE PROPRIÉTÉ = USUFRUIT + NUE-PROPRIÉTÉ
Quand on sépare l'usufruit de la nue-propriété entre deux personnes différentes, on réalise un démembrement de propriété. Chacun détient une partie des droits sur le même bien :
L'Usufruitier
Détient l'usus et le fructus. Il peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (loyers, récoltes).
En contrepartie, il a l'obligation de conserver la substance du bien (article 578 du Code civil). Il ne peut ni le vendre, ni le détruire, ni le transformer radicalement.
Le Nu-propriétaire
Détient l'abusus. Il est le propriétaire « des murs », celui qui peut décider de la vente ou de la donation du bien.
Mais tant que l'usufruit existe, il ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les revenus. Son investissement se valorise dans le temps : à l'extinction de l'usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété.
L'article 578 du Code civil
« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » Cette obligation de conservation est la clé de voûte du démembrement : elle protège le nu-propriétaire contre toute dégradation de son bien.
Usufruit ou nue-propriété : chaque option a un impact différent sur votre patrimoine et votre fiscalité. My Next Invest calcule la valeur de chaque droit selon votre situation personnelle.
Analyser mon patrimoineCas pratique : un appartement démembré
Prenons un exemple concret pour ancrer ces notions dans la réalité immobilière. Marie, 62 ans, possède un T3 à Lyon estimé à 250 000 euros. Elle souhaite préparer la transmission à sa fille Sophie tout en continuant à percevoir les loyers.
Marie décide de donner la nue-propriété de l'appartement à Sophie et de conserver l'usufruit. Voici comment les droits se répartissent au quotidien :
| Question | Réponse | Qui ? |
|---|---|---|
| Qui peut habiter l'appartement ? | Marie, car elle détient l'usus | Usufruitière |
| Qui perçoit les loyers (900 euros/mois) ? | Marie, car elle détient le fructus | Usufruitière |
| Qui peut vendre l'appartement ? | Les deux doivent être d'accord pour une vente en pleine propriété | Les deux |
| Qui paie le ravalement de façade ? | Sophie, car c'est une grosse réparation (art. 606) | Nu-propriétaire |
| Qui paie la chaudière à remplacer ? | Marie, car c'est une réparation d'entretien (art. 605) | Usufruitière |
| Qui déclare le bien à l'IFI ? | Marie, l'usufruitière déclare la valeur en pleine propriété | Usufruitière |
| Au décès de Marie ? | Sophie récupère la pleine propriété automatiquement, sans frais | Sophie |
L'avantage clé de ce montage
Grâce à cette donation démembrée, Sophie ne paie des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété (pas la pleine propriété). À 62 ans, l'usufruit de Marie vaut 40 % du bien selon le barème fiscal (article 669 du CGI). Sophie ne sera donc imposée que sur 60 %, soit 150 000 euros au lieu de 250 000 euros. Et au décès de Marie, elle récupère les 100 % sans aucun droit supplémentaire.
Pour approfondir les stratégies fiscales et patrimoniales liées au démembrement, consultez notre guide complet sur la puissance du démembrement de propriété.
Démembrement viager vs temporaire
Le démembrement peut prendre deux formes principales, selon la manière dont se termine l'usufruit :
| Critère | Viager | Temporaire |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu'au décès de l'usufruitier | Fixée à l'avance (ex : 15 ou 20 ans) |
| Fin de l'usufruit | Décès de l'usufruitier | Échéance du terme convenu |
| Usage typique | Transmission familiale, succession | Investissement, optimisation fiscale |
| Exemple | Un parent donne la nue-propriété à ses enfants | Un investisseur achète la nue-propriété d'un bien loué par un bailleur social pendant 15 ans |
| Valorisation fiscale | Selon l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI) | 23 % par tranche de 10 ans (barème art. 669 CGI) |
Le démembrement peut aussi se distinguer par son origine :
Démembrement légal
Imposé par la loi. Exemple : au décès d'un époux, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession (article 757 du Code civil). C'est le cas le plus fréquent de démembrement en France.
Démembrement conventionnel
Résulte de la volonté des parties : donation avec réserve d'usufruit, vente de la nue-propriété, testament léguant l'usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre. C'est la forme utilisée dans les stratégies d'optimisation patrimoniale.
Droits et obligations de chaque partie
Le Code civil organise précisément la répartition des droits et des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Voici un récapitulatif pour un bien immobilier :
Ce que peut et doit faire l'usufruitier
| Domaine | Droit ou obligation | Base légale |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Droit d'occuper le bien personnellement | Usus (art. 578) |
| Louer le bien | Droit de donner à bail et percevoir les loyers | Fructus (art. 595) |
| Entretien courant | Réparations d'entretien (plomberie, peinture, serrurerie) | Art. 605 |
| Charges annuelles | Taxe foncière, charges de copropriété courantes, assurance | Art. 608 |
| Conservation | Obligation de conserver la substance du bien | Art. 578 |
Ce que peut et doit faire le nu-propriétaire
| Domaine | Droit ou obligation | Base légale |
|---|---|---|
| Vendre sa nue-propriété | Peut céder son droit de nue-propriété à un tiers | Abusus |
| Donner / Léguer | Peut transmettre la nue-propriété par donation ou testament | Abusus |
| Grosses réparations | Gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement | Art. 606 |
| Ne pas nuire | Ne peut pas empêcher l'usufruitier de jouir du bien | Art. 599 |
La répartition des travaux : un point de vigilance
L'article 606 du Code civil liste de manière limitative les « grosses réparations » à la charge du nu-propriétaire. Toutes les autres réparations sont considérées comme de l'entretien et incombent à l'usufruitier. Attention : si l'usufruitier néglige l'entretien et que cela provoque des dégâts nécessitant de grosses réparations, celles-ci lui incombent également (art. 605).
Charges, travaux, fiscalité : la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire impacte directement votre effort d'épargne. My Next Invest intègre chaque paramètre pour un calcul personnalisé.
Calculer mon effort réelLes erreurs de compréhension les plus fréquentes
Le démembrement est un concept souvent mal compris. Voici les confusions les plus courantes et pourquoi elles sont fausses :
« L'usufruitier est propriétaire du bien »
Non. L'usufruitier détient un droit réel sur le bien (l'usufruit), mais le propriétaire au sens juridique est le nu-propriétaire. L'usufruitier ne peut ni vendre ni détruire le bien.
« Le nu-propriétaire ne possède rien »
Au contraire, le nu-propriétaire détient l'abusus, c'est-à-dire le droit le plus fondamental : celui de disposer du bien. Il est le vrai propriétaire « des murs » et récupérera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
« L'usufruit, c'est la même chose que la location »
Un locataire a un droit personnel (le bail), qui peut être résilié. L'usufruitier a un droit réel, inscrit au service de la publicité foncière, opposable à tous. Il peut lui-même louer le bien à des tiers (article 595 du Code civil). Sa protection juridique est bien plus forte que celle d'un locataire.
« Le démembrement n'est utile que pour les successions »
Le démembrement est aussi utilisé en investissement immobilier (achat en nue-propriété avec usufruit locatif social), en optimisation fiscale (donation temporaire d'usufruit) et en gestion de patrimoine (SCI démembrée). Consultez notre article sur les stratégies de démembrement pour découvrir toutes les possibilités.
« L'usufruit et la nue-propriété valent chacun 50 % »
La répartition de la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier (démembrement viager) ou de la durée restante (démembrement temporaire), selon le barème de l'article 669 du CGI. Par exemple, à 70 ans, l'usufruit ne vaut que 30 % et la nue-propriété 70 %. Pour en savoir plus sur ce barème, consultez notre guide complet sur le démembrement.
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Article publié le 19 février 2026. Dernière mise à jour : 19 février 2026.