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Essayer gratuitementLe taux d'endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits et charges fixes. C'est l'indicateur que les banques regardent en premier pour juger votre capacité à rembourser un crédit immobilier.
Il se calcule avec la formule (charges mensuelles / revenus mensuels) × 100. Si vous gagnez 3 000 € par mois et que vos mensualités de crédit s'élèvent à 900 €, votre taux d'endettement est de 30 %.
Depuis janvier 2022, les banques appliquent les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d'endettement de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, et une durée de 25 ans au plus. Elles peuvent y déroger pour 20 % de leurs crédits immobiliers de chaque trimestre, dont au moins 70 % pour des résidences principales et 30 % pour des primo-accédants (règles ajustées en 2023).
Le calcul tient en une division, mais le résultat dépend de ce que l'on met de chaque côté : la banque ne retient pas tous vos revenus à 100 %, ni toutes vos dépenses.
Revenus pris en compte
Les banques appliquent souvent un coefficient de rétention : 70 % pour les loyers, 80 % pour les primes.
Charges prises en compte
Les dépenses courantes (alimentation, énergie, loisirs) ne comptent pas dans le taux : elles relèvent du reste à vivre.
Exemple de calcul
Un couple gagne 5 000 € nets par mois et perçoit 700 € de loyers, retenus à 70 %, soit 490 € : 5 490 € de revenus retenus.
Ses charges : 300 € de crédit auto et 1 500 € de mensualité pour le nouveau prêt immobilier, soit 1 800 € de charges.
Taux d'endettement : 1 800 / 5 490 × 100 = 32,79 %
Le couple reste sous le seuil de 35 %.
Savoir précisément quelles charges entrent dans le calcul permet d'anticiper votre capacité d'emprunt et de préparer votre dossier.
Ces charges sont toujours retenues par les banques :
Le loyer actuel
En général non compté si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il disparaît après l'achat. Il l'est si vous investissez dans un bien locatif en restant locataire de votre résidence principale.
La mensualité d'un crédit immobilier existant
Si vous vendez votre logement actuel pour acheter votre résidence principale, la mensualité de l'ancien crédit peut sortir des charges une fois le compromis de vente signé.
Ces dépenses, bien réelles, n'entrent pas dans le taux d'endettement mais pèsent sur le reste à vivre :
Si votre taux dépasse 35 %, plusieurs leviers permettent de le ramener sous le seuil. Pour relier taux d'endettement et budget d'achat, testez aussi le simulateur de capacité d'emprunt.
Rembourser par anticipation un crédit à la consommation, un crédit auto ou un crédit travaux réduit immédiatement vos charges mensuelles. Vérifiez au préalable les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Solder un crédit auto de 300 €/mois sur 5 000 € de revenus fait passer le taux de 35 % à 29 %.
Des revenus complémentaires stables améliorent mécaniquement le taux : primes régulières, revenus locatifs existants, activité complémentaire, ou un co-emprunteur. Les banques n'en retiennent souvent qu'une partie, 70 % pour les loyers.
700 € de loyers comptent pour 490 € de revenus dans la plupart des dossiers.
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité, donc le taux d'endettement, mais augmente le coût total du crédit. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, 27 ans avec un différé lié à la construction ou à des travaux.
Sur 200 000 € à 4 %, la mensualité passe de 1 212 € à 1 056 € hors assurance, soit 156 € de moins.
Un apport plus important réduit le montant emprunté et donc la mensualité. Il rassure aussi la banque, qui regarde la part du projet financée sur vos fonds propres.
20 000 € d'apport en plus, à 4 % sur 20 ans, allègent la mensualité d'environ 120 € hors assurance.
Regroupement de crédits : en dernier recours
Le rachat de crédits rassemble vos prêts en une seule mensualité, plus faible mais sur une durée plus longue. Il réduit le taux d'endettement mais augmente nettement le coût total du crédit : à réserver aux cas où aucun autre levier ne suffit.
Le taux se recalcule à chaque saisie : charges mensuelles, nouvelle mensualité comprise, divisées par les revenus retenus. Le taux d'intérêt du nouveau prêt est pré-rempli d'après notre dernier relevé de taux moyens par durée : remplacez-le par celui de votre offre. Pour le coût des frais d'acquisition, voyez le simulateur de frais de notaire.
Ce que le simulateur prend en compte
Ce qu'il ne modélise pas
Dernière mise à jour : . Critères du HCSF issus de sa décision de 2021, modifiée en 2023.