Plus-value immobilière
Calcul, abattements pour durée de détention, exonérations et exemples chiffrés — guide complet 2026
13 mars 2026 · 10 min de lecture
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Définition : La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente (cession) d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Elle est imposée à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Lors de la revente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, parts de SCI…), si le prix de vente est supérieur au prix d'achat, la différence constitue une plus-value imposable. Si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, on parle de moins-value, qui ne peut pas être imputée sur d'autres plus-values immobilières.
La plus-value est calculée et prélevée par le notairelors de la signature de l'acte authentique de vente. Le vendeur n'a aucune démarche à effectuer : le montant de l'impôt est directement déduit du prix de vente encaissé et reversé au Trésor public dans les 30 jours.
Plus-value brute vs plus-value nette imposable
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'acquisition corrigé. La plus-value nette imposableest obtenue après application des abattements pour durée de détention. C'est sur cette base que s'appliquent l'IR et les prélèvements sociaux.
La plus-value dépend de votre prix d'achat, de vos travaux et de votre durée de détention. My Next Invest projette la fiscalité de revente de chaque investissement.
Simuler gratuitementCalcul de la plus-value brute
La plus-value brute se calcule comme la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'acquisition corrigé. Chacun de ces prix peut être ajusté à la hausse ou à la baisse selon des règles précises.
Formule générale
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé
Prix de cession (minorations possibles)
Le prix de cession correspond au prix de vente stipulé dans l'acte notarié, diminué de certains frais supportés par le vendeur :
- •Commission d'agence (si à la charge du vendeur)
- •Frais de diagnostics obligatoires
- •Frais de mainlevée d'hypothèque
Prix d'acquisition (majorations possibles)
Le prix d'acquisition peut être majoré de deux éléments, au choix entre forfait et montant réel :
| Élément | Montant réel | Forfait |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | Droits d'enregistrement + honoraires notaire (sur justificatifs) | 7,5 % du prix d'achat |
| Dépenses de travaux | Construction, amélioration, agrandissement (factures entreprise) | 15 % du prix d'achat (si détention > 5 ans) |
Cumul des forfaits : majoration minimale de 22,5 %
En cumulant les deux forfaits (7,5 % + 15 %), le prix d'acquisition est majoré d'au minimum 22,5 %, ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable. Le forfait de 15 % est applicable même sans justifier la réalité des travaux, à condition de ne pas déclarer n'avoir réalisé aucun travaux.
Travaux : attention aux pièges
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles au réel. Les travaux d'entretien et de réparation courante ne le sont pas. De plus, les travaux déjà déduits des revenus fonciers (notamment via le déficit foncier) ne peuvent pas être déduits une seconde fois pour le calcul de la plus-value.
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention du bien, calculée de date à date (et non par années civiles). Les abattements sont différents pour l'IR et les prélèvements sociaux.
Barème des abattements (régime 2025)
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération IR | 28,40 % cumulés |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
En résumé :
- ✓Exonération d'IR après 22 ans de détention
- ✓Exonération totale (IR + PS) après 30 ans de détention
Réforme 2026 (PLF 2026)
Le projet de loi de finances 2026 modifie le barème pour l'IR : le délai d'exonération passe de 22 à 17 ans, avec un abattement de 8 % par an de la 6e à la 17e année. Les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % (+1,4 point de CSG). Le barème PS reste inchangé (exonération après 30 ans).
Erreur fréquente : confondre abattements IR et PS
Beaucoup d'investisseurs pensent être totalement exonérés après 22 ans. En réalité, seul l'IR est exonéré à cette date. Les prélèvements sociaux restent dus pendant encore 8 années supplémentaires, jusqu'à la 30e année de détention.
Fiscalité : IR, PS et surtaxe
Taux d'imposition (2025)
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 19 % |
| Prélèvements sociaux (PS) | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
Surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable (après abattements pour l'IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute. Le taux maximal d'imposition peut ainsi atteindre 42,2 % de la plus-value nette.
| Plus-value nette imposable (PV) | Taux de surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % (lissage) |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % (lissage) |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % |
Mécanisme de lissage
Des formules de lissage s'appliquent dans les 10 000 € suivant chaque palier (50 001-60 000 €, 100 001-110 000 €, etc.) pour éviter les effets de seuil brutaux. Par exemple, pour une PV de 55 000 € : surtaxe = 55 000 × 2 % − (60 000 − 55 000) × 1/20 = 850 €.
L'impact réel dépend de la durée de détention, du montant de vos travaux et de votre prix d'acquisition. My Next Invest calcule la plus-value nette et l'impôt exact pour chaque scénario de revente.
Tester avec mes chiffresLes exonérations
Plusieurs cas permettent d'échapper totalement ou partiellement à l'imposition sur la plus-value immobilière.
Résidence principale
La vente de la résidence principale est totalement exonéréed'impôt sur la plus-value (IR + PS), quels que soient le montant de la plus-value et la durée de détention. Le bien doit être la résidence habituelle et effective au moment de la vente. Les dépendances (cave, garage, parking) cédées en même temps sont également exonérées.
Première cession d'une résidence secondaire
L'exonération s'applique si le produit de la vente est réinvesti dans l'acquisition de la résidence principale dans un délai de 24 mois. Condition : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédantla cession. L'exonération peut être partielle si le remploi est partiel.
Prix de vente ≤ 15 000 €
Exonération totale lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €. En cas d'indivision, le seuil s'apprécie quote-part par quote-part (chaque indivisaire est considéré séparément).
Détention longue durée
Exonération d'IR après 22 ans, exonération totale (IR + PS) après 30 ans de détention, grâce aux abattements progressifs détaillés dans la section précédente.
Retraités et invalides sous conditions de ressources
Exonération totale sous conditions cumulatives : ne pas être assujetti à l'IFI, avoir un revenu fiscal de référence (N-2) inférieur aux plafonds (12 455 € pour la 1re part en 2025, 12 793 € en 2026, + 3 326 € ou 3 428 € par demi-part supplémentaire). Pour les invalides : carte d'invalidité 2e ou 3e catégorie requise.
Autres exonérations
- •Expropriation pour cause d'utilité publique : exonération totale si au moins 90 % de l'indemnité est réemployée sous 12 mois
- •Cession à un organisme HLM : exonération totale pour les cessions directes au profit d'un organisme HLM ou assimilé
Même exonéré, déclarez !
Même en cas d'exonération totale (résidence principale), la plus-value doit figurer sur la déclaration 2042 C, case 3VZpour le calcul du revenu fiscal de référence. L'absence de déclaration ne remet pas en cause l'exonération, mais le revenu fiscal de référence sert à déterminer l'éligibilité à certaines aides et exonérations.
Exemples chiffrés
Exemple 1 : vente après 15 ans de détention
Achat d'un appartement à 100 000 € en 2010, revente à 200 000 € en 2025. Aucun travaux justifié.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé (100 000 + 7,5 % + 15 %) | 122 500 € |
| Plus-value brute (200 000 − 122 500) | 77 500 € |
| Abattement IR (6 % × 10 ans = 60 %) → PV nette IR | 31 000 € |
| IR (31 000 × 19 %) | 5 890 € |
| Abattement PS (1,65 % × 10 ans = 16,5 %) → PV nette PS | 64 713 € |
| PS (64 713 × 17,2 %) | 11 131 € |
| Imposition totale | 17 021 € (≈ 22 % de la PV brute) |
Exemple 2 : vente après 23 ans (exonération IR)
Achat à 150 000 € en 2002, revente à 350 000 € en 2025 (23 ans). Travaux réels de 30 000 € justifiés par factures.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé (150 000 + 7,5 % + 30 000 travaux réels) | 191 250 € |
| Plus-value brute (350 000 − 191 250) | 158 750 € |
| IR (détention > 22 ans) | Exonéré |
| Abattement PS (37 %) → PV nette PS | 100 013 € |
| PS (100 013 × 17,2 %) | 17 202 € |
| Imposition totale | 17 202 € (≈ 10,8 % de la PV brute) |
Exemple 3 : forte plus-value avec surtaxe
Achat à 200 000 € en 2017, revente à 450 000 € en 2025 (8 ans). Aucun travaux.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé (200 000 + 7,5 % + 15 %) | 245 000 € |
| Plus-value brute (450 000 − 245 000) | 205 000 € |
| Abattement IR (6 % × 3 ans = 18 %) → PV nette IR | 168 100 € |
| IR (168 100 × 19 %) | 31 939 € |
| Abattement PS (1,65 % × 3 ans = 4,95 %) → PV nette PS | 194 853 € |
| PS (194 853 × 17,2 %) | 33 515 € |
| Surtaxe (168 100 × 4 %, tranche 160 001-200 000) | 6 724 € |
| Imposition totale | 72 178 € (≈ 35,2 % de la PV brute) |
Chaque situation est unique : prix d'achat, travaux, durée de détention… My Next Invest projette la fiscalité de revente selon vos paramètres réels.
Calculer ma plus-valueLMNP et réintégration des amortissements
Depuis la loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127), les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposablelors de la revente. Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value.
Impact sur la plus-value
PV LMNP = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
= PV classique + Amortissements réintégrés
Cette mesure peut multiplier l'impôt par 2 à 5lors de la revente d'un bien exploité en meublé non professionnel. Certains biens sont toutefois exclus de cette mesure : résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Stratégie de détention à adapter
La réintégration des amortissements rend la détention longue encore plus stratégique en LMNP. Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la plus-value réintégrée, ce qui signifie qu'après 22 ans, l'IR est toujours exonéré (y compris sur la part d'amortissements). Toutefois, les PS restent dus jusqu'à 30 ans. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à l'amortissement immobilier en LMNP.
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Allez plus loin avec My Next Invest
La plus-value immobilière est un impôt complexe dont l'impact réel dépend de nombreux paramètres : prix d'achat, travaux réalisés, durée de détention, régime fiscal du bien (nu, meublé, SCI). Un calcul approximatif peut vous faire sous-estimer — ou surestimer — l'impôt dû.
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Dernière mise à jour : 13 mars 2026