Rendement locatif : brut, net et net-net
Formules exactes, exemples chiffrés, benchmarks par ville et impact fiscal pour connaître le rendement réel de votre investissement.
Les 3 niveaux de rendement locatif
Définition : Le rendement locatifmesure le rapport annuel entre les revenus d'un bien immobilier et son coût d'acquisition. Il existe 3 niveaux : le rendement brut (loyers / prix d'achat), le rendement net (après charges), et le rendement net-net (après charges et impôts), qui peut être 2 à 3 fois inférieur au brut.
Le rendement locatif mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et le capital investi pour l'acquérir. Mais derrière ce principe simple se cachent trois niveaux de calcul très différents : le brut, le net et le net-net. Chacun répond à une question précise, et confondre les trois est l'une des erreurs les plus fréquentes chez les investisseurs débutants.
Le rendement brut
C'est le ratio le plus simple et le plus affiché par les agents immobiliers et les plateformes d'annonces. Il divise les loyers annuels par le prix d'achat du bien, sans déduire aucune charge ni aucun frais.
Son intérêt est uniquement de permettre un premier tri rapideentre plusieurs biens. Un rendement brut inférieur à 4 % mérite qu'on s'interroge sur d'autres atouts du bien (emplacement, plus-value potentielle). Au-delà de 8 % brut, c'est souvent le signe d'un risque élevé de vacance locative.
Le rendement net (de charges)
Plus réaliste, il déduit du loyer annuel toutes les charges non récupérables sur le locataire. Il intègre également les frais d'acquisition dans le dénominateur, ce que le brut omet souvent. L'écart entre brut et net est généralement de 1,5 à 2 points, ce qui représente 25 à 35 % de la performance apparente.
C'est le niveau de calcul utilisé pour comparer des biens entre eux sur une base équitable, une fois les charges réelles connues.
Le rendement net-net (net d'impôts)
C'est l'unique indicateur qui reflète ce qui reste réellement dans votre poche. Il soustrait en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers). Son calcul dépend directement de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et du régime fiscal que vous avez choisi.
Sur MyNextInvest, c'est ce rendement net-net que la plateforme calcule, en tenant compte de votre situation fiscale personnelle.
La règle des 3 niveaux
Utilisez le brut pour filtrer rapidement les annonces. Utilisez le net pour comparer des biens entre eux. Utilisez le net-netpour décider d'investir ou non.
Connaître votre rendement net-net réel nécessite de connaître votre TMI, vos charges exactes et votre régime fiscal. My Next Invest calcule votre rendement net-net personnalisé en fonction de votre situation fiscale réelle.
Calculer mon rendementLes 3 formules de calcul
Voici les formules exactes pour chaque niveau de rendement, avec le détail de chaque composant.
Rendement brut (%)
Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Prix d'achat : prix de vente seul (sans frais de notaire ni travaux)
Note : certaines annonces utilisent le coût total — toujours vérifier
Rendement net de charges (%)
Rendement net = (Loyers annuels − Charges annuelles) / Coût total d'acquisition × 100
Charges à déduire : taxe foncière, charges copro non récupérables,
assurance PNO, frais de gestion locative, provision vacance,
provision travaux et entretien
Coût total = Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux éventuels
Rendement net-net d'impôts (%)
Rendement net-net = (Loyers − Charges − IR − Prélèvements sociaux) / Coût total × 100
IR = Base imposable × TMI du foyer
Base imposable : dépend du régime fiscal (micro ou réel)
Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue)
18,6 % sur les BIC (LMNP meublé)
Les frais de notaire : le composant oublié
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix d'achat (3 % dans le neuf). Sur un bien à 150 000 €, c'est 12 000 € supplémentaires. Ne pas les intégrer dans le dénominateur sur-estime le rendement de 0,5 à 1 point. Pour les calculer précisément, utilisez notre simulateur de frais de notaire.
Exemple chiffré étape par étape
Prenons un cas concret : un appartement T2 acheté 150 000 € dans une ville de province, loué 700 € par mois. Nous allons calculer les trois niveaux de rendement pour un investisseur à TMI 30 %, en location nue sous le régime micro-foncier.
Étape 1 — Rendement brut
| Composant | Valeur |
|---|---|
| Loyer mensuel | 700 € |
| Loyers annuels (× 12) | 8 400 € |
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Rendement brut | 5,60 % |
Calcul : 8 400 / 150 000 × 100 = 5,60 %
Étape 2 — Rendement net de charges
| Poste de charge | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers annuels | + 8 400 € |
| Taxe foncière | − 900 € |
| Charges copropriété non récup. | − 400 € |
| Assurance PNO | − 150 € |
| Provision travaux (4 %) | − 336 € |
| Provision vacance locative (3 %) | − 252 € |
| Revenu net de charges | 6 362 € |
| Prix d'achat + frais de notaire (8 %) | 162 000 € |
| Rendement net | 3,93 % |
Calcul : 6 362 / 162 000 × 100 = 3,93 % — écart de 1,67 point par rapport au brut
Étape 3 — Rendement net-net (TMI 30 %, micro-foncier)
| Calcul fiscal | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 8 400 € |
| Abattement micro-foncier (30 %) | − 2 520 € |
| Base imposable | 5 880 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | − 1 764 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | − 1 011 € |
| Total impôts et PS | − 2 775 € |
| Revenu net de charges (rappel) | 6 362 € |
| Revenu net-net annuel | 3 587 € |
| Rendement net-net | 2,21 % |
Calcul : 3 587 / 162 000 × 100 = 2,21 % — le rendement réel après impôts est 2,5 fois inférieur au brut affiché
Résumé de l'exemple
Sur ce T2 à 150 000 €, loyer 700 €/mois, TMI 30 %, régime micro-foncier :
- Rendement brut : 5,60 % — ce que les annonces affichent
- Rendement net : 3,93 % — après toutes les charges
- Rendement net-net : 2,21 % — ce qui reste après impôts
Rendements par ville en 2026
Les rendements varient considérablement selon la localisation. Voici les fourchettes constatées en 2026 pour un appartement de type T2, en location nue, avec un investisseur à TMI 30 % et TMI 41 %.
| Ville | Brut | Net | Net-net TMI 30 % | Net-net TMI 41 % |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 3,9 % | ~2,5 % | ~1,4 % | ~1,0 % |
| Lyon | 3,8 % | ~2,4 % | ~1,3 % | ~0,9 % |
| Bordeaux | 4,0 % | ~2,6 % | ~1,5 % | ~1,1 % |
| Nice | 4,9 % | ~3,3 % | ~1,9 % | ~1,4 % |
| Marseille | 5,4 % | ~3,6 % | ~2,1 % | ~1,5 % |
| Grenoble | 5,7 % | ~3,9 % | ~2,3 % | ~1,6 % |
| Villes moyennes | 6,5 % | ~4,5 % | ~2,8 % | ~2,0 % |
Estimations 2026 en location nue, micro-foncier, sans crédit. Villes moyennes : Reims, Le Mans, Limoges, Clermont-Ferrand.
Le paradoxe parisien
Paris affiche les loyers les plus élevés de France (33,3 €/m² en moyenne), mais ses prix d'achat (10 241 €/m²) sont 3 à 4 fois supérieurs à ceux de Grenoble (2 595 €/m²). Résultat : le rendement brut parisien est le plus faible du territoire. L'investissement à Paris joue sur d'autres leviers : sécurité patrimoniale, liquidité, et plus-value à long terme.
Rendement élevé = risque élevé ?
Un rendement brut supérieur à 8 % dans une petite ville mérite une analyse approfondie. Il peut cacher un taux de vacance locative structurel élevé, une population en déclin, ou des travaux importants à prévoir. Dans ces zones, une vacance de 2 mois par an suffit à effacer l'avantage de rendement par rapport à une ville plus dynamique.
Impact de la fiscalité sur le rendement
La fiscalité française est le principal facteur qui transforme un rendement net correct en un rendement net-net décevant. Deux prélèvements s'accumulent sur vos revenus locatifs : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Le double prélèvement sur les revenus fonciers
En location nue, vos revenus locatifs s'ajoutent à vos revenus professionnels et sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI). À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2 %, prélevés sur la même base. L'effet cumulé peut dépasser 60 % pour les contribuables fortement imposés.
| TMI | IR + PS total | Sur 1 000 € nets, il reste |
|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 718 € |
| 30 % | 47,2 % | 528 € |
| 41 % | 58,2 % | 418 € |
| 45 % | 62,2 % | 378 € |
Les régimes fiscaux comme leviers d'optimisation
Le choix du régime fiscal est déterminant pour le rendement net-net. Il existe quatre grandes familles pour l'investissement locatif en France :
- 1.Micro-foncier (location nue, revenus < 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %. Simple mais peu optimisant.
- 2.Régime réel foncier (location nue) : déduction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et possibilité de générer un déficit foncier déductible à hauteur de 10 700 €/an du revenu global.
- 3.LMNP micro-BIC (meublé, recettes < 77 700 €/an) : abattement de 50 % pour la location longue durée.
- 4.LMNP réel (meublé) : déduction des charges réelles + amortissement comptable du bien, qui permet de ramener la base imposable à zéro pendant 10 à 20 ans.
L'impact fiscal dépend de votre TMI, votre quotient familial et votre régime. My Next Invest simule votre charge fiscale exacte et votre rendement net-net selon votre situation personnelle.
Simuler mon impact fiscalComparatif des 4 régimes fiscaux
Pour illustrer l'impact du régime fiscal, reprenons notre T2 à 150 000 € (coût total 162 000 €), loyer 700 €/mois, avec un investisseur à TMI 30 %. Voici ce que donne chaque régime sur le rendement net-net.
| Régime fiscal | Base imposable | Impôts + PS | Rendement net-net |
|---|---|---|---|
| Location nue — micro-foncier (abatt. 30 %) | 5 880 € | 2 775 € | 2,21 % |
| Location nue — réel (charges + intérêts) | ~2 862 € | ~1 351 € | 2,48 % |
| LMNP meublé — micro-BIC (abatt. 50 %) | 4 200 € | ~2 041 € | 2,67 % |
| LMNP meublé — réel (avec amortissement) | ~0 € | ~0 € | ~3,93 % |
Hypothèses : TMI 30 %, T2 à 150 000 € + 12 000 € frais de notaire, loyer 700 €/mois, charges 2 038 €/an. LMNP réel : amortissement bien + mobilier neutralisant la base imposable pendant la période d'amortissement.
La puissance du LMNP réel
En LMNP au régime réel, l'amortissement comptabledu bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) permet de ramener le résultat BIC imposable à zéro pendant 10 à 20 ans. Pendant cette période, le rendement net-net est équivalent au rendement net de charges. C'est le mécanisme fiscal le plus puissant pour l'investisseur particulier.
La SCI à l'IS est une autre option pour les TMI élevées (41-45 %) : taux IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la SCI à l'IS.
Le meilleur régime fiscal dépend de vos revenus, votre TMI et la nature du bien. My Next Invest compare automatiquement tous les régimes applicables à votre situation pour identifier le plus avantageux.
Comparer mes régimesRendement, rentabilité et cash-flow
Ces trois termes reviennent constamment dans l'investissement immobilier, mais ils mesurent des choses différentes. Les confondre peut conduire à de mauvaises décisions.
| Indicateur | Unité | Ce qu'il mesure | Inclut le crédit ? |
|---|---|---|---|
| Rendement | % | Rapport loyers / capital investi | Non |
| Rentabilité | % | Performance totale (loyers + plus-value) sur la durée de détention | Non |
| Cash-flow | €/mois | Argent disponible chaque mois après toutes les dépenses | Oui |
Pourquoi le cash-flow peut être négatif malgré un bon rendement
Un investisseur qui finance son bien à 100 % avec un crédit sur 20 ans peut avoir un excellent rendement brut de 5,6 % et un cash-flow mensuel négatif. Reprenons notre exemple :
Cash-flow mensuel (financement 100 % sur 20 ans à 3,4 %)
Loyer perçu : + 700 €
Mensualité de crédit : − 867 €
Charges mensualisées : − 170 €
─────────────────────────────────────────
Cash-flow avant impôts : − 337 €/mois
Ce cash-flow négatif ne signifie pas que l'investissement est mauvais. Chaque mois, la mensualité de crédit rembourse une part du capital (environ 400 € à 500 € selon l'avancement), ce qui constitue une capitalisation immobilièreautomatique. L'investisseur accepte un effort d'épargne mensuel en échange d'une constitution de patrimoine à crédit.
Pour simuler l'effort mensuel que vous devrez assumer, utilisez notre simulateur de mensualité de crédit.
Rendement ou cash-flow : que privilégier ?
Cela dépend de votre objectif :
- Constitution de patrimoine à long terme : le rendement (et la rentabilité totale incluant la plus-value) prime sur le cash-flow.
- Revenus complémentaires immédiats : le cash-flow mensuel est l'indicateur central. Un achat au comptant ou avec un fort apport favorise le cash-flow.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur l'effort d'épargne.
Les 7 erreurs qui faussent votre calcul
Ces erreurs sont systématiquement commises par les investisseurs qui s'appuient sur des calculs incomplets. Chacune peut conduire à sous-estimer significativement l'effort réel ou à surestimer la rentabilité d'un bien.
S'arrêter au rendement brut
Le rendement brut sert uniquement à trier, jamais à décider. Un bien affiché à 7 % brut peut n'offrir que 2,5 % net-net après charges et fiscalité. Toujours calculer jusqu'au net-net avant de comparer deux biens.
Oublier les frais de notaire dans le dénominateur
8 % dans l'ancien, c'est 12 000 € sur un bien à 150 000 €. Ne pas les intégrer sur-estime le rendement de 0,5 à 1 point selon le prix du bien. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour les calculer précisément.
Négliger la vacance locative
Même en zone tendue, une rotation de locataires implique 2 à 4 semaines de vacance par an, auxquelles s'ajoutent des frais de remise en état. En province ou dans les petites villes, il faut prévoir 5 à 10 % de vacance. Sur un loyer de 700 €, 5 % représente 420 € perdus chaque année.
Sous-estimer les charges réelles
Les charges non récupérables représentent en moyenne 25 % des loyers perçus. Beaucoup d'investisseurs débutants ne provisionnent que la taxe foncière, oubliant l'assurance PNO, les petits travaux, les frais de gestion et les charges de copropriété.
Ignorer la fiscalité
Un investisseur à TMI 30 % verra 47,2 % de ses revenus fonciers nets imposés (IR + PS). À TMI 41 %, c'est 58,2 %. Ne pas intégrer la fiscalité dans le calcul conduit à anticiper un revenu deux fois plus élevé que ce que vous percevrez réellement.
Utiliser le loyer affiché et non le loyer réel
Le loyer de marché actuel peut différer du loyer en place (locataire ancien avec loyer bloqué) ou du loyer réellement perçu (impayés, régularisation de charges). Depuis janvier 2026, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, ce qui impose des travaux de rénovation énergétique à prévoir.
Confondre cash-flow et rentabilité
Un cash-flow positif n'implique pas une bonne rentabilité. Si vous avez apporté 50 000 € de fonds propres, cet argent aurait pu être placé ailleurs (assurance-vie, SCPI). Le rendement sur fonds propres (ou TRI) est l'indicateur qui intègre correctement le coût d'opportunité du capital.
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Dernière mise à jour : 12 mars 2026