L'annonce affiche « 7 % de rentabilité ». La réalité, après vacance locative, charges et impôts, est souvent 2 à 3 points plus bas. Pour comparer des biens — et surtout pour décider — il faut distinguer trois niveaux de lecture du rendement locatif.

Exemple : un bien à 150 000 € loué 650 €/mois affiche 5,2 % de rendement sur le prix. Avec les frais de notaire, le brut réel tombe vers 4,8 % ; après charges, autour de 3,5 à 4 % ; après impôts, entre 2,5 et 3,5 % selon le régime fiscal choisi. Le simulateur calcule les trois niveaux, en moyenne sur l'horizon de détention que vous choisissez — pas seulement sur la première année, rarement représentative.

Le rendement mesure la performance du capital investi. Le cash-flowmesure autre chose : ce qui reste (ou manque) sur votre compte chaque mois, une fois encaissés les loyers et payés la mensualité de crédit, les charges et les impôts. Les deux ne racontent pas la même histoire : un bien à très bon rendement financé sur 15 ans peut être lourdement déficitaire en trésorerie, quand le même bien sur 25 ans s'autofinance.

Quand le cash-flow est négatif, on parle d'effort d'épargne : la somme que vous injectez chaque mois pour porter le bien. Ce n'est pas nécessairement de l'argent perdu — mais c'est une contrainte de budget qu'il faut connaître avant de signer, et que la banque regardera pour votre taux d'endettement.

Pour juger l'opération, le simulateur affiche aussi votre enrichissement net : le capital remboursé par vos locataires plus (ou moins) le cash-flow cumulé. Un bien qui coûte 100 € par mois en trésorerie mais amortit 500 € de capital vous enrichit de 400 € par mois — c'est tout l'effet de levier du crédit immobilier.

À loyer identique, l'impôt peut varier du simple au triple selon le régime d'imposition. C'est souvent la décision la plus rentable de tout l'investissement — et elle se prend avant même l'achat, car elle oriente le choix entre location nue et meublée.

Le meilleur régime dépend de vos charges, de vos travaux, de votre tranche d'imposition et de votre horizon. Le comparateur du simulateur calcule les quatre régimes en parallèle sur vos chiffres, et recommande celui qui minimise l'impôt cumulé sur la durée choisie — pas seulement l'an prochain.

Il n'existe pas de seuil universel, car le rendement rémunère un risque. En ordre de grandeur en France : 3 à 4 % brut à Paris et dans les métropoles les plus chères, 5 à 7 % dans les grandes villes et villes moyennes dynamiques, 8 à 10 % et plus dans les petites villes — où vacance, rotation des locataires et liquidité à la revente pèsent davantage.

Un 10 % affiché n'est donc pas « mieux » qu'un 5 % : c'est un couple rendement/risque différent. Et le brut de l'annonce est le plus trompeur des trois indicateurs : deux biens à 7 % brut peuvent délivrer 5 % et 3 % net-net selon la taxe foncière locale, les charges de copropriété et le régime fiscal de l'acheteur.

Ce simulateur n'applique pas des pourcentages forfaitaires  : il projette votre bien mois par mois avec le moteur fiscal de MyNextInvest — le même que celui de l'application — puis restitue des moyennes sur l'horizon de détention choisi (de 5 à 30 ans), jamais une « année 1 » peu représentative.

Le mode rapide applique des hypothèses médianes prudentes (frais de notaire 7,5 % dans l'ancien, taxe foncière d'un mois de loyer, un mois de vacance par an, TMI de 30 %). Le mode avancé vous donne la main sur chacune d'elles, jusqu'à la composition de votre foyer fiscal.